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研究院: 今年三季度13城共推房源12.1万套

来源:《2017年三季度全国新开盘总结报告》)     作者:    2017-09-30 14:06:02
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  据中国指数研究院数据监控显示,2017年三季度,多城限售继续发力,将使调控力度达到较高的程度,将进一步稳定市场预期,引导市场更快地向理性方向发展。据不完全统计,限售城市数量已达到40余城,政策通过以流动性为切入点,立足于引导居民正确的住房消费行为,与限购、限贷等政策配合使用已经形成新的预期引导机制。从2017年三季度重点城市开盘情况来看,武汉、成都、天津、杭州、等城市仍保持较高水平;从去化来看,杭州去化效果非常好。(本文来源:《2017年三季度全国新开盘总结报告》)

  本报告针对2017年三季度重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、产品定位及客户情况进行系统梳理,总结全国新开盘的供需变化和营销特点,帮助企业实时、准确地了解最新市场动态,为及时调整营销策略提供决策支持。

  1、开盘量:重点城市开盘527次,推出房源12.1万套

  2017年三季度,13个重点城市住宅类项目共计开盘527次,推出房源12.1万套。其中一线城市广州开盘量较大,共计开盘39次;二线城市中武汉、成都开盘次数较多,分别为70次和77次。苏州、北京开盘量相对较少。

  图:2017年三季度重点城市开盘量

  从各城市单项目推盘量来看,2017年三季度,宁波绿城杨柳郡夺得项目推盘套数排行榜榜首,9月26日开盘一次性推出979套房源,该项目为老推新,位于鄞州区,属于城乡结合部中高端改善项目,开盘均价18500元/平米。

  2、去化情况:去化率均值为75%,杭州去化效果最好

  2017年三季度重点城市新开盘去化率均值为75%,杭州去化效果较好

  2017年三季度,全国13个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为75%。平均去化率自2016年第四季度以来逐渐回升。进入2017年,去化季度内逐月上升,3月、6月、8月和9月平均去化均超8成。从整体来看,今年三季度去化水平低于于去年同期。

  分城市来看,5个城市去化率超过或达到平均水平。杭州三季度市场供需仍呈两旺,去化效果非常好,三季度平均去化率均高达97%,此外,北京、武汉、南京、成都和重庆三季度去化亦表现较好,平均去化率达均超75%。而宁波平均去化率为62%,在监测城市中开盘去化效果较差。

  三季度共有164个项目开盘售罄,武汉占48席,杭州居其后占45席

  从项目去化情况来看,2017年三季度共有164个项目开盘售罄,售罄项目集中在武汉和杭州,分别占据48席,45席,合计占比接近全部售罄项目的60%。

  从开盘去化率排行榜来看,36%的项目为刚需楼盘,中高端改善项目占比为59%,另有少量投资项目。在相对较大的需求支撑下,部分中高端项目开盘前积累有效客户量远远超过推盘量,开盘效果十分理想。如8月16日开盘的南京弘阳禹洲时光印象,积累有效客户640位,约为推出套数的13倍,当天推出房源全部售罄;热销的刚需楼盘多数位于主城区,购房者主要看中项目区域的交通便利、板块优势、完善配套以及优良的教育资源、名企开发等因素。

  3、产品定位:刚需产品占比下降,超5成为中高端改善类楼盘

  从重点城市推盘项目的产品定位情况来看,2017年三季度开盘项目以中高端改善类产品为主。51.7%的项目主要面向中高端改善型需求,42.9%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型, 5.3%的项目推出不限购的商住产品,主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。

  刚需类项目平均去化率近8成。市场刚需项目占比有所下降,13个城市刚需类项目占比达42.9%,平均去化率79.7%。

  从去化较好的刚需产品项目特色来看,具备价格优势、教育配套、品牌开发商、交通便利等优势的高性价比产品去化较高。如广州的的碧桂园御湖城、武汉的华发未来荟、杭州的广厦天都城(天都城滨沁公寓)、南京的荣盛华府、天津的盛世颐园和南昌的力高君御世等项目因户型小、价格优势,开盘当天全部售罄。

  中高端改善类项目占比超5成,三季度占据主流市场。13个城市中高端改善类项目占比达51.7%,平均去化率80.4%。

  监测数据显示,三季度去化非常好的中高端项目分布在北京、上海、广州、成都、杭州和武汉等一线及热点二线城市,去化情况较好的项目户型多为三居、四居大户型;项目特色主要涉及品牌房企、宜居生态地产、配套成熟等方面。

  投资型项目仍以小户型为主,多具备品牌房企、交通便捷、创意地产等优势。投资型项目大部分集中在武汉、杭州和上海等城市。普遍为创意地产Loft产品和交通便捷小户型的一居产品。项目特色多为品牌房企开发、景观优势、地段配套优势投资属性等。如武汉的泛悦城具备品牌地产、地铁沿线优势,开盘当天去化率达100%;杭州的龙湖.郦城公馆一居产品,具备板块优势且交通便捷,开盘当日热销。

  4、客户情况:中高端改善客户占据主流,低密宜居产品受欢迎

  刚需客户普遍将上下班通勤时间、家庭成员状况、首付支付能力作为主要考虑因素。根据调研现场客户访谈获悉,部分客群是已婚夫妇,在买房所在城市生活多年,对当时生活、工作环境较熟悉且决定定居,同时对项目优惠价格可以接受的买房人群。另一种客群画像特点是两代人合力买房,父母辈出首付为儿女买房,主要看重的是项目所在地段未来的发展趋势和可以接受的价格。

  中高端改善客户旨在改善住房环境,集中在低密、大户型、风景优美、交通便捷、板块优势大的项目。中高端改善客户群对生活环境普遍较高,且多是有一定经济基础的夫妇或者是年长需要跟儿女分开居住的人群,他们更看中的是品牌房企的实力,及楼盘位置所处板块优势,更对生活环境隐私舒适度有一定要求。

  投资类客户更看中项目的性价比。为实现促“住有所居”成常态,多城出台楼市政策,从购买条件、金融贷款等多方面、多维度限制投机购买行为,促“住有所居”成常态,符合投资类的客户得到了抑制,购买人群特点也从原先的单纯升值潜力因素转化为自住为主的高性价比选择导向。

  (注:具体楼市开盘情况详见报告原文)
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名博
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