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“9·30新政”落地一年 调控楼市回归理性

来源:北京日报     作者:曹政    2017-10-10 07:38:33
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  亦庄天宝南街和天宝中路交会口,挤着4家房产中介,但如今都是门可罗雀。经纪人张铭(化名)入行7年来第一次休国庆长假,“以前国庆假期都是看房、买房的旺季。如今,变了。”

  张铭的业绩折射着过去一年北京二手房市场的起伏:去年“9·30新政”后买房人开始减少;今年3月二手房又再度回暖;但到了3月17日北京出台“加强版”调控新政,成交量直线下降。相比去年同期,今年9月二手房成交量已经下降约七成。

  业内分析,北京及重点一、二线城市的楼市调控政策依旧从紧从严,并在供给端和需求端同时发力,信贷方面也在不断收紧。而楼市调控在平抑房价、降温楼市、稳定预期等方面取得成效后,合理购房需求也正理性回归。

  中介出现“离职潮”

  张铭所就职的麦田房产门店,过去一年里上演着“离职潮”。“最多时我们有近50个经纪人,现在只有30多个了。”他说。

  离市场最近的中介经纪人,堪称二手房市场的晴雨表。该职业薪资主要靠从中介卖房收益中提成。一旦楼市不景气、交易量上不来,挣过了“大钱”的经纪人便如鸟兽散。以张铭所在的门店为例,如果手上没有交易,那一个月只能拿2800元的基本工资。

  回顾施行“9·30新政”后北京二手房市场,交易量骤降成为最为明显的变化。安居客房产研究院统计,去年9月,二手房交易量突破3万套;新政落地后第二月便骤降至2万余套,更在今年2月跌至1.2万余套;但3月市场回暖,交易量再度回到2.5万套以上;“3·17新政”带来的“最严调控季”让市场迅速降温,一路下跌到1万套以下,7月更是出现成交7158套的最低点。最近的8月和9月,受部分房源降价明显等原因影响,交易量小幅攀升,但依旧维持在1万套以下的低位。

  同样,在上个月,北京全市二手住宅网签总量为8876套,与去年同期相比下跌了71%。

  另一家中介链家地产也向记者披露了其内部交易数据:市场热度出现明显降低的同时,价格涨幅也收窄,对比上个月和今年3月的高峰,仅北京链家的二手房成交均价就已下跌大约10%,“不管是成交周期还是议价空间等指标均显示市场成交节奏明显放缓。”该人士分析。

  来自国家统计局近期发布的70个大中城市住宅销售价格数据也显示,8月,北京新房价格环比持平;二手房价格环比下降0.9%,跌幅连续4个月领跌全国。

  供求端和需求端同时调控

  7月底,在全市商业办公类项目纳入限购多个月后,一些商办房再度被挂上了中介网站,部分房源挂牌价相比限购前跳水100多万元。

  即便如此降价,并未让这类房源重获市场青睐。记者查询获悉,多个二手商办小区的成交记录基本保持为零。

  时隔几个月,商办房为何遭遇“冰火两重天”?根据限购政策,新建商业、办公项目最小分割单元不得低于500平方米,且不得面向个人销售;存量商办项目可以销售给个人,但执行严格限购政策的同时,也不得办理银行贷款。业内分析,针对商办房的“3·26新政”是从政策上堵上了漏洞,但更深层次是给市场降温,购房人归于理性。

  这只是“最严调控季”的其中一幕。区别于以往,“3·17新政”后,北京楼市调控政策愈发密集,多部门协同,累计出台大约20项政策。

  “北京的调控政策呈现明显的‘从需求端到供给端,从短期调控到长效机制’的演变路径。”链家研究院相关人士分析,具体表现从“限购限贷限售+堵漏”抑制需求端热度,再到落实供地计划、推出“共有产权住房”等供给侧政策;从短期行政调控到构建“购租并举”的长效机制。

  正因如此,一系列有关房地产市场的政策密集发布,也让不少四处凑钱的买房人回归观望状态。链家方面披露,该公司在实际交易量外的前期交易指标(包括新增房源量、新增客源量、新增客户与房源比等),也恰好反映着买卖双方的心理变化。

  “市场供需两端均有不同程度的降温,新增需求量仅为去年同期的一半,新增客源量较去年同期下降30%左右。”链家研究院相关人士说。

  “金九银十”今年难再现

  时过一年,数十项调控举措的效力依然存在,更让楼市传统的“金九银十”黯然失色。

  同处亦庄内部的中信墅是新房楼盘,国庆假期首日半天工夫,几乎没有迎来买房人。售楼处内外,更成了周边小区居民的临时活动空间。“相比新政前迅速售出,新开盘的一期还有大量房源无人问津。”售楼处工作人员说。

  来自中原地产研究中心的统计数据显示,国庆8天假期北京合计新建住宅签约222套,二手房住宅33套。“与去年的7天假期交易量对比,跌幅依然非常明显。”中原地产首席分析师张大伟说,北京新建住宅前7天网签116套,二手房网签27套,均是2009年来的历史最低值,同比跌幅达到了65%。

  不过,近两个月北京二手房交易量出现回升,但增量有限。“这并不意味着楼市调控政策效力的减弱,也并非楼市开始反弹的信号。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,就在长假前,一些房价涨幅过快的二、三线、甚至三、四线城市不断收紧限购、限贷、限售等调控政策,重点一、二线城市的楼市调控政策依旧从紧从严,信贷方面还在不断收紧,由此可见,目前楼市交易量的回升,恰恰是楼市调控在平抑房价、降温楼市、稳定市场预期等方面取得明显成效后,合理购房需求的理性回归。

  安居客房产研究院分析师朱万鹏也认为,目前市场初步回归理性,这一变化也符合“房子是用来住,不是用来炒的”,同时也为“购租并举”的市场发展做好了铺垫,对未来的楼市健康发展更具有重要意义。
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