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    楼市爆发另类加杠杆

    广告:168元理财红包等你拿 2018-02-12 10:27:50 来源:地产杂志主编张文豪 作者:
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      单身狗、大妈宝与钓鱼游戏1

      自去年10月以来,在段子里天天被虐的单身狗们,迎来了史上少有的甜蜜日子。

      一位西安网友自述:本省硕士以上落户,三四个民警给你服务(严正提示:不要听到三四个民警围住一位硕士,就条件反射,就瞎联想。这是法制社会好不好?),你只要签字,民警十分钟给你搞定,完后还给你说声谢谢。我去年办落户可没这么殷勤,好歹我也在西安消费几百万了,可当时竟然为一个破公章害我驱车往返几百公里。

      最后这位硕士感叹道:西安真的是抢人才,抢购买力!

      三个月过去,西安的效仿者和竞争者已经达到20个左右,如合肥、郑州、成都、长沙、南京和武汉等。千言万语归为一句话:这里欢迎你!为此,不惜“送”户籍 、“送”房子、“送”钱,即放宽落户门槛和限制、提供人才安居住房、发放人才租房、购房补贴。

      2017年,安徽的张勇从华中师范大学硕士毕业,最终选择了落户武汉,住进了政府提供的大学毕业生人才公寓:面积40平米,家具和电器是一应俱全,月租金只有850元左右(包物业费),周围价格是在1500元左右,相当于六到七折。

      上一次这样的天上掉馅饼,还要追溯到1000多年前的五代十国。彼时,暴虐的皇帝全国选妃,有女初长成的家庭,为避免恶运,纷纷上街抢“女婿”,连夜成婚。开始还看下年龄和模样,后来抢急了,是个男的就行。那真是一个单身狗的幸福盛世。

      热情好客收到了成效。受宠若惊之下,学子纷纷入赘入彀。官方数据显示:2017年,13.96万大学毕业生落户武汉,同比增加535%;超过11万名本科以上青年人才落户成都,增幅明显。

      而真正的重点在这里:去年四季度开始,武汉市新房成交量有所回升,业内人士认为,这与放开落户限制有一定关联。

      是不是有点像钓鱼游戏?

      2

      哲人说过,真相很少纯粹,亦绝不简单。哲人还说过,世上没有无缘无故的恨,更没有无缘无故的爱。为什么这些城市对“有学历的年轻人”如此热情呢?

      因为这部分人群具有较高的杠杆率。

      有学历容易就业,职业前景看高一线,比如晋升机会和较高的收入。而年轻则意味着较强的人口带动率和衍生率。年轻人要恋爱结婚,一人变两人;二胎生育,二人变四人;双方父母过来养老,四人变八人。

      所以,学历和年轻的叠加,意味着未来强大的房屋购买力,特别是非本地生人士,更是属于优质的刚需一群。

      当然,随着房地产市场的持续冷却——2017年南京和武汉新房成交量同比都下降了40%到50%——抢人大战会愈演愈烈,各城市也会继续加码优惠条件,降低人才门槛。比如西北某市,已将学历门槛降到了“中专”一档。我相信,在不远的将来,这个标准很快就会降到“是个年轻人就行”,不问西东,不问男女。

      这次抢人,地方政府不止有诚意,更不惜割肉让利。比如近日,南京完成了2018年第一批全自持出租住宅地块出让,起拍楼面价仅为每平方米2550元左右,相当于周边普通商品住宅地块的六分之一。南京因此将今年土地出让金收入由去年的820亿元调低至800亿元。除了地价,还有租金。在南京,对人才优惠后的月租金,与市场价相比,约有300-500元左右的差值。

      但政府心里有数,堤内损失堤外补。因为有两件事是非常确定的。一是房价会越来越高,二是人们一定会想尽办法买房。

      春节前在凤凰卫视《一虎一席谈》的录制现场,一位25岁的北京小伙深有感慨地说,自己是一位“待娶”的老北京人,全家只有一套房,如果结婚,就要搬出来住,在买不起另一套房的情况下,选择只有一个:租房。

      但“租房”两个字,已经吓退了几轮相亲对象。女方尤其接受不了的是,“他是北京人,还没有房子!”

      所以,要想留住人才或高杠杆率人群,政府非打房子的主意不可。具体来说就是:用好的租房条件买入这部分人群在本城市的居住权,进而将他们的房屋购买力在本城变现,或者捆绑住他们未来的“购房期权”,“孵化”他们的购房能力。

      事实上,放松落户条件,就是变相放松了针对外地人的限购条件。

      3

      抢人大战,多卖了点房子,也主动调整了当地的人口结构。只不过,这种调整更像是一种扭曲。

      本来,一个城市应该流入多少人口,类别上如何分布,应由城市的实际需求指标来决定,特别是企业的用工需求。这才是准确的依据。但抢人大战改变了城市人口流入和配置的自然形成机制,形成城市资源和人口资源的错配,比如会造成就业市场的紧张。年轻人在租金上占到的“便宜”,通过激烈的求职竞争,和因此造成的更低薪酬,又“还给”了市场。

      再则,即便是利,亦有大利小利,近利远利之分。通过蝇头小利吸引人才,效果只能是昙花一现后,效能尽失。因为竞争门槛和水平过低,一夜之间,全国流行。如继续施行,负担日重,如半途而废,又虎头蛇尾,“不严肃”,为天下笑。

      第三、扭曲了年轻人三观,加剧其巨婴化和妈宝化,不利于将来职业发展。在职业开始时,一个人“如何获得名和利”特别重要。如是靠嗟来之食、天上馅饼,将直接促成其“等、靠、要”,以及资格论和血统论的路径依赖,比如,将来他们会以亲身经历,向孩子灌输学历唯大唯上的观念。

      既然说房地产,我们就举一个行业的例子。为什么天下脚下的京派开发商都越做越小,最后做没了呢?你说是体制的原因,那不对,PSHY、FL、ZHBQ等曾经的牛人,并不是国企呀?

      原因在于他们原来的优势:低成本拿地。尽人皆知,招拍挂之前,在北京拿地基本要靠关系,通过协议出让,可以握有很多便宜土地储备。于是,他们形成了路径依赖:重视拿地时的关系、重视销售时的炒作,对产品质量和成本控制不甚了了。

      于是,当时代改变时,他们始而不屑,继而对抗,终而出局。别听一些大佬吹年逼,说自己目光如炬,早就知道房价会涨。你去翻下“旧京报”,看看广东富力进京后,以招拍挂方式、3000元的楼面价拿下富力城时,那些京派大佬是如何表态的?他们绝不相信,在“如此高价格拿下的土地上建成的房子,能卖得出去!”

      事实上,后来中国房企做大者,大多数是起于微末、以“先付出”甚至“先吃亏”为开始的“非京派”开发商,如被欠了工程款的包工头杨国强、如在“地无三尺平”且房价十年不起的大重庆,不得不对产品如切如磋、如琢如磨的吴亚军、如虽为国企,但听得见改革开放一线炮声、作风务实坚砺的军旅派保利地产,更有胆大而心细的大福建闽系开发商。反观出身大北京、大上海和大天津的开发商,不是变成老炮,就是变成鸡贼,或者二合一。

      4

      小品结尾处,赵本山问崔永元:我来回的火车票谁给报?抢人游戏中最重要的问题也是:钱从哪里来?

      根据最新报道,全国一级行政区域中,只有包括北京上海在内的6个省市能实现财政收入的正值。也就是说,在参与抢人大战的城市中,大部分是收不抵支者。

      不管是少收的几十亿土地出让金,还是相比市场价打了6到7折的租金,都意味要“贴钱”。这些真金白银的支出,都来自于市民和企业的税贡,应该师出有名,用之有道,救人于应救必救,而非浪掷市恩。

      刚毕业的年轻人钱是不多,但每个月多交或少交几百元的租金,也就相当于和女朋友下一两次馆子的费用,对他们来说,这真的是关键所在吗?对政府来说,这是“好钢用在刀刃上”吗?

      前几年,为推广孝道,曾有人大代表提议,长时间不回家看父母可算违法。中央台记者上街采访群众反应时,一位老大爷急了:不回家看我们算什么违法?30岁还不结婚才算违法!”你看,你以为你是为群众着想,但他大爷并不领情。

      对大部分刚毕业的年轻人来说,核心诉求一是财,即就业,二是色:即婚姻。在你的城市中,能否找到数量众多的充满活力、量才适用、前景远大的好企业,才是年轻人进而获得美好生活的源头和阶梯。政府的好事,应该做到企业头上。

      现在看来,抢人大战中,好钢没有用到刀刃上,而是用到了刀背上。

      首先,低租金扰乱租赁市场,与民争利。本来中国城市的租金回报率,就不到2%,你还要再打折?从目前提供的人才住房的性价比来看,已然过高过好。这不是雪中送炭,而是政府耗用公帑,锦上添花。

      其次,大城市居不易,全世界都一样。其突出表现,就是房租对收入占比较高。全世界的青年人,无论在纽约、巴黎还是香港,在毕业到上班的过渡期内,蜗居一段时间,应是必经之路,富家子亦不例外。这主要应该通过本人的努力去逐步改善,恰是个人奋斗的一部分。

      第三、浪费资源,拈轻避重,助长租房市场实际上的供过于求。中国城市的住宅存量和自有率都很高,问题是使用率过低,房屋空置率较高,以及租房市场管理不善。所以,租房市场在管不在建。

      第四、抢人大战重利而轻义,比如赤裸裸体现出的学历崇拜和年龄岐视。我不知道,当面对在这个城市流血流汗打工十多年的中年农民工时,当地政府会作何感想?

      而对那些正被延之上座的高杠杆率人群来说,如果就业创业后,连二线城市那本不算高的租金都付不起,连短期的艰难也扛不过去,那这代人常见的巨婴症和妈宝病,何时才能得愈?

      “到这里来吧,优惠租你一套房子!”一个声音高叫着。同时,一条歧路也在若隐若现等着你:偶得小利,养苛且之心,羁靡一生,以碌蠹终老。

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