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    “棚改”之后 用“新区”来讲三四线城市的故事

    2018-07-12 15:21:56 来源:中国房地产报 作者:唐珊珊
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      中房报记者 唐珊珊 北京报道

      “一线城市房价5万的时候,我没慌过;二线城市房价过3万的时候,我也没慌过;但是当我看到老家仁寿县房价过万的时候,我是真的慌了……”去年川美毕业的高邑,在认识现在的女友以前,从未想过自己会来北京,并且从事一份与美术专业丝毫不相关的工作,同届毕业的同学很多去了成都,也有的留在了重庆,收入不如自己,但生活成本却低很多。

      “在北京买房?从来的那天我就死心了,‘90后’最大的优点就是不跟自己较劲。我现在攒钱是为了在离父母近的三四线城市买房,为将来留一条退路。但现在情况好像变了,你能想象一个四线县城新开盘房价16000元/平方米吗?”

      那些资质平平却房价高涨的县城

      眉山仁寿县

      高邑所说的仁寿县,隶属省眉山市,是四川省内的人口大县,现有人口160多万,也是农业大县。虽然近几年经济发展不错,但人均收入一直稳在2325元/月,比起动辄上万的房价显得有些微薄。2015年~2016年新城区房价是4700元/平方米,当时市政府未完成去库存任务,还大力进行了购房补贴政策(每平方米补贴100元~300元)。然而到了2017年,仁寿县新城区房价已经接近1万元,存量房全部售罄,新开盘楼房也是刚开盘就被订购。仁寿县虽然是四川省人口大县,但从户籍部门数据汇总来看,2016年~2017年,迁出人口呈净流出趋势(即户口迁出数大于新增户口),那么是谁在买房?

      云南呈贡

      像仁寿县这样人均收入不高,GDP一般,但房价却破万的三四线城市,在近两年突然异军突起。

      云南昆明滇池东岸号称“水果之乡”的呈贡县,短短几年内,就变成了钢筋水泥密布的呈贡新区。但早期由于配套设施的缺失和人口的不足,使得这片新城成了“鬼城”。2013年呈贡的房价是5039/平方米,仅仅5年的时间,曾经的“鬼城”房价已破万。

      苏北姜堰

      姜堰是江苏省泰州市下的一个辖区,地处江苏省中部,江南人统称为苏北的姜堰小城,区域面积只有927平方公里,工资是居民收入的主要来源,去年城镇居民人均工资性收入1935元/月,占城镇居民可支配收入的62.9%;农村居民人均工资性收入778.9元/月。姜堰一直是人口大县,1985年泰西、朱庄两乡划给泰州市后,变动后的人口依旧有105万之多,而2017年末全区家庭总户数26.68万户,户籍总人口78.25万人,这几年除了区域调整之外,外迁人员越来越多,尽管人口不断减少,但姜堰的房价却不断攀升。以姜堰市中心著名楼盘中天清华园为例,2011年开盘的时候四五千的价格因为地势较好,虽然是容积率较高的高层,但也受到市场热销,如今二手房价格已经超过11000元每平方米,房价已经成为姜堰人茶余饭后最重要的话题,小城的宁静被房价打破。

      2018年初,中国社科院公布的全国261个城市房价排名中,前50名里,有28个是三四五线城市。这些听着尚感陌生的城市,房价一夜破万,甚至有持续上涨的趋势,一个资质平平的城市,房价短期内飙涨的原因是什么?这个板子显然是打在了“棚改货币化安置”上。

      用“新区”讲一个高房价的故事

      6月25日,一则关于全国一刀切暂停“棚改货币化安置”的传闻平地炸起,随后,国开行相关领导对此回应:“棚改的货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一,此后货币化安置的比例会受到一定的限制。”那么没有了“棚改货币化安置”,三四线城市的“高房价故事”就结束了吗?

      “棚改货币化安置”或许会结束,但“新区”的故事还在继续着。还是从四川眉山仁寿县说起,三四线城市的房价有一个普遍特征,就是新城和新盘引领价格上涨,但是老城区的房价却是在缓涨。这与一二线城市的普涨情况是不一样的。而仁寿县的新区指的是天府新区,天府新区规划于2010年,未来人口预测500万人,涉及成都市的天府新区成都直管区、成都高新区、双流区、龙泉驿区、新津县、简阳市,眉山市的彭山区、仁寿县,规划面积1578平方公里,其中成都规划范围为1484平方公里,约占整个天府新区规划面积的94.04%。2017年3月31日,国务院印发中国(四川)自由贸易试验区总体方案的通知。自贸试验区实施范围119.99平方公里,其中成都天府新区片区90.32平方公里(含成都高新综合保税区区块四〔双流园区〕4平方公里、成都空港保税物流中心〔B型〕0.09平方公里)。

      新区的规划给仁寿县带来了想象空间,也吸引了投资者的进入,从主力人群按从大到小比例来划分,依次是拆迁补偿购置户、返乡置业者、刚需购房者和外来投资人。目前拆迁安置的,主要是外围的拆迁户,他们构成了当地的主要购房人群。而外地投资客更倾向投资视高新区和黑龙滩新区,随着购买人群的增加,新区房价逐年攀升,也带动了老城区的房价上涨。

      云南呈贡,自2003年提出建设至今,已历经15年发展。曾因人气不足而被称为鬼城。直到2014年,昆明地铁1号线、2号线首期工程的全线贯通,打破了呈贡与主城之间的交通瓶颈,呈贡才逐渐有了起色。加速这一转变的还有一个因素,就是市政府以及重点院校的迁入,呈贡大学城周围逐渐形成商圈,很多父母为了子女上学,都选择了在呈贡买房,投资客和品牌开发商也蜂拥而入,“新区”又成就了一个高房价的故事。

      2018年的云南呈贡

      一座煤矿引发的新区建设

      张乐的老家是一个四线县城,县城的城区是很小,属于中国典型县城,但是七八年前,城北地区发现了一个特大煤矿,从此经济步入快车道。老城区发展乏力,当地政府决定把城南划做新区,要在城南建新城。但是新城区建设需要时间,对开发商不具有吸引力,他们更愿意拿紧邻老城区的地块。面对此僵局,政府想了个办法,将新区中的几块地划拨出来,把学校、医院等搬迁到南区新城的中央区域。随着交通专线的开通,幼儿园,重点中学小学入驻,新区逐渐有了人气,开发商也逐渐转新城区拿地,最初几度流拍的土地,虽然如今价格上涨,却也顺利成交。新区的规模是老城区的五倍,随着新区的建设逐渐完善,学校周边的公寓和商铺也逐渐成了投资人群的最爱。自从学校从老城区迁出后,由于人口流失,老城区房价戛然而止,新城区的房价却在短短四年内完成了一个飞跃。

      这些城市无疑是中国城市化进程中的一个缩影,“棚改货币化安置”或许将退出历史舞台,但“新区”的故事还在继续着。

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