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    一则公告遭多方误读,今后北京拍地不再限房价?真相其实是...

    2019-01-11 20:32:02 来源:和讯名家 已入驻财经号 作者:佚名
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      在房地产调控敏感期,无论是房地产市场还是土地市场的任何变化,都能牵动人们敏感的神经,特别是在有全国楼市风向标之称的北京。

      日前,北京市规划和自然资源委员会官网发布了一则土地出让预申请公告,公告中,朝阳区孙河的两个商品住宅地块的出让条件中,明确表示商品住房不设住宅销售限价。

      这与去年大部分土地出让采用“限房价、竞地价”方式——即在土地拍卖之初就设定了未来商品房销售价格,也就是大家所说的“限竞房”用地不同,也因此被部分自媒体解读为“重磅信号”、“2019年第一块出让土地取消限价”、“今后北京拍地不再限房价了”……更有房企营销人士,迅速将此公告解读为“开闸在即,限竞房或步入历史”,甚至引发“房价要涨”的猜想。

      那么,北京这两宗地不限房价的原因是什么?是否意味着今后北京出让土地不再限房价?对北京房价有何影响?

      接受券商中国记者采访的业内人士认为,部分自媒体的解读是对北京实际情况并不了解的误读。孙河两宗地不限定售价是特定地块的特定出让条件调整,土地出让不限房价并非北京首次出现,就算在土地出让环节不限定未来商品房销售价格,但将来住建委在批预售证的时候仍会对价格进行管控,在当前北京住宅市场供应井喷的背景下,不限房价的土地供应,对楼市没有明显影响。

      这两宗地不限房价的原因是什么?

      1月9日,北京市规划和自然资源委员会官网发布的土地出让预申请公告中,对于朝阳区孙河的两个商品住宅地块的出让条件,明确表示商品住房不设住宅销售限价。      对于这两宗地不限定未来商品房售价的原因,北京房协秘书长陈志接受券商中国记者采访时说:“政府特定时期采取的行政手段很有必要,但是也要考虑时间周期过长对市场信号影响存在的问题,北京有些地块为了符合区域发展规划和目标,使各类目标实现动态平衡,不再限价为什么不可以呢?不能过度解读。孙河两块土地出让不限售价也是适应北京整体发展目标的过程,很多自媒体对北京的情况不了解,大部分解读都是错的。”

      合硕机构首席分析师郭毅接受券商中国记者采访时也表示,北京从2017年采取“限房价、竞地价”方式出让土地到现在已经有两年多时间,“限竞房”也经历了一轮从土地出让到进入商品住宅供应序列经受市场检验的全过程,在这个过程中,“限竞房”确实发挥了稳定房价、稳定预期的作用,但也暴露出一些短板,比如价格相近、产品类似的市场供应,固然满足了刚需和刚改人群的购房需求,但是也造成北京高端改善的产品供应出现了下降趋势。另外,因为限定售价后,客观上使北京此前追求精装修、追求高品质的住宅迭代升级的发展路径被打断。

      “我觉得这两宗地块的出让,可能也是相应的主管部门看到了‘限竞房’存在的市场局限,所以针对性的对这个政策做出了一些细微调整。孙河地处北京最后一片别墅区,土地资源较为稀缺,产品类型相对珍贵,这类地块不在土地出让环节硬性限定商品住宅售价,有利于开发商追求品质的提升,同时也为高端改善人群提供了更多的选择。我个人认为,有些核心区或者说地段位置条件比较好的地块不限定销售价格,能够更好地让土地的实际市场价值在招拍挂的过程中得到真实体现。”郭毅对券商中国记者说,当然,这是特定地块的特定出让条件调整而已。

      土地出让不限房价并非首次出现

      实际上,土地出让时不限定售价在北京并非首次出现。

      中原地产首席分析师张大伟表示,2018年10月出让的北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块和11月出让的延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目(二期)YQ00-0003-0010等地块旅馆及二类居住用地,也没限制商品房销售价格。

      “孙河地块并不是北京首次出现未限定售价的住宅用地,只不过是因为孙河可能比较敏感,所以大家关注度比较高。”郭毅对记者说。

      值得注意的是,这并不意味着未来北京土地出让都不再限房价。券商中国记者根据北京市规划和自然资源委员会公布的土地招拍挂项目信息了解到,2018年12月29日挂出的一宗门头沟区永定镇曹各庄桥户营村MC00-0016-061地块R2二类居住用地、MC16-041地块T6区域综合交通枢纽用地、MC16-048地块S4社会停车场用地,也没有设定商品住宅销售价格,该地块将于2月1日进行现场竞拍。

      券商中国记者从权威渠道了解到,上述门头沟地块之所以在土地出让阶段没有销售价格限制,是因为该地此前曾以“限房价、竞地价”方式出让,但是最终流拍了,“限房价”可能是开发商考虑的因素,因此这次做出调整再次出让。

      另外,今日北京土地市场采用“限房价、竞地价”的交易方式成交了1宗丰台区的普通商品住宅用地,该宗地中未来建设的普通商品住房销售均价不超过67702元/平方米,最高销售单价不超过71087元/平方米,并且套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

      对北京房地产市场影响有限

      多位业内人士对券商中国记者表示,就算是在土地出让环节不限定未来商品房销售价格,但将来住建委在批预售证的时候肯定也会对价格进行相应的管控,因此不会影响到北京的房价调控目标。

      “只是土地挂牌的时候不设限价,实际最终销售拿预售证的时候,还是会有个不能突破的备案价,不过那个价格可以沟通,到时候住建委可以根据当时的市场行情批个合适价格。”一家房企投资部门有关负责人对券商中国记者说。

      郭毅对券商中国记者表示,孙河两宗土地本身的挂牌起始价还挺高的,起始楼面价应该都达到5万8了,对于拿地的房企来说,也要根据自己的产品打造能力和市场营销能力去有地放矢地拿地,同时主管部门也会在预售环节对价格加以管控,因此这两宗地块对市场和行业没有特别明显的影响。

      张大伟进一步表示,2018年北京土地市场的溢价率刷新数年来的最低点,主要原因是大部分土地全部限价,而“限竞房”市场非常惨淡,全面进入卖不完时代。北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市,购房者开始全面观望。而2018年年末到2019年年初,将再次出现土地市场供应井喷,2019年1月将有25宗土地出让,合计多达17宗是住宅土地,其中包括最近挂牌的3宗集体土地共有产权房,预计1月土地出让金将超过300亿。“不限房价的土地供应,对市场来说短期毫无影响,天量井喷供应将明显抑制2019年北京房地产市场。”他说。

      中原地产研究中心统计数据显示,北京累计供应的限竞房土地合计已经多达86块,限竞房住宅规划建筑面积高达830万平米。按照90平方米以下住房占比70%以上计算,北京已经出让成交的土地将形成超过7万~8万套限竞房。

         

      本文首发于微信公众号:券商中国。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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