土增税立法，对房企影响几何？
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从7月16日开始，“土地增值税法”开始公开征求意见，结束时间是8月15日。在征求意见稿中有四点重大变化值得关注，分别是：
1、增加了集体房地产被纳入土地增值税征收范围；
2、由国务院来确定收入和抵扣项目的范围和标准；
3、授权省级人民政府根据当地房地产实际情况，决定对某些情形减征或者免征土地增值税；
4、房地产企业的缴税清算方式从“可清算”变更成“应清算”。
今天明源君分享一篇文章，来看看这些变化对房企有何影响？
Part1:土地增值税立法对房企影响几何
观点：轻度利空，具体程度需待后续政策跟进
1、土增税税种中短期内不会取消，房地产行业税负率仍将处于社会高位水平
2019年1-5月土增税收入2683亿元，考虑行业惯例内下半年清算占比较大，预计全年税收7000-8000亿元；占一般公共预算收入约5%。税收绝对值及占比均相对较高，在贸易战和L型经济走势的背景下，该税源的重要性不言而喻。随着立法政策出台，短期内仍将面临增值税与土增税的双重税负压力。
2、集体土地流转纳入征税范围，但仍存在较大弹性空间
征税范围上将集体土地使用权、地上建筑物与附着物纳入其中；取消取消土地增值收益调节金；同时规定，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。
而集体土地使用权的原始成本往往难以衡量，核定税率征收的占比应该较大。由此推断，集体用地入市的用途与政府政策导向是否匹配，将很大程度上影响核定税率的征收比例。如用于长租公寓、养老、教育等民生业态，可能将降低税负成本。
3、增加政府机关，尤其是省级政府的授权；省局重要性提升、一城一策将得到更好落实
将建造增值率低于20%的普通住宅免税的规定，由全国性条例层面调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或是免征。同时增加授权省级人民政府对房地产市场较不发达、地价水平较低地区集体房地产减征或免征土地增值税的规定。
各省市税务政策将进一步分布，房企进驻不同城市对税务政策的了解需进一步深化。
4、不再区分可清算与应清算，税收蓄水池作用削弱；房企资金压力提升
以预收账款、应交税费、应付工程款为代表的无息负债是撬动房地产企业经营杠杆的核心逻辑之一。
此次将原可清算条件变为应清算条件之后，对于地方税局而言，一方面还权责于企业，降低了具体政策执行审核人员的风险性；另一方面通过土增补退清算时间的调控来平滑税收任务将更加困难。
对于房地产企业而言，房企利用无息应交税费的时间也将大幅缩短，经营压力进一步提升。
Part2:房地产企业的应对举措
观点：极速反应，动态关注
1、销售节奏与量价平衡需重新审视
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；需进行土地增值税清算。
对于高利润高税率楼盘，在利润和现金流的平衡中是否应更多地向利润倾向。一是利用现房的展示优势提升溢价实现，二是将销售比例达到85%的时间进一步延后、充分利用无息负债。
2、进驻不同城市需增加税政考量
20%的普通住房免税政策对于利润率较低的高周转企业至关重要。现在立法层面将该政策的制定权下发至省级政府并一城一策后，对于三四线去库存城市是否会不授予免税政策，以避免过热新增投资。
Part3:关于立法后续政策的疑问与猜测
观点：以稳为主，保持地方弹性
1、原有特殊税收优惠政策是否延续？
原有优惠政策主要包括个人销售住房、旧房作为公共租赁住房房源、企业改制重组等政策。个人比较关心的有两点
1、个人销售住房的免税政策是否也将一城一策，以在“限售”政策的基础上进一步抑制炒房行为？若此策实施，将抑制居民置换改善房屋的需求。与解决我国社会主要矛盾“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。“相违背。故个人认为该政策将延续。
2、住房是否等同于住宅？个人认为住房的实质是居住用途而非土地属性，那拥有2套以上房源的住宅是否仍是住房？只拥有一套商业公寓是否也可以算作住房？在信息互联时代，是否能将二者整合来看，根据所持资产的数量、实质来评判是否为住房，进而决定是否免税。
2、清算单位如何确定、预售证指的是清算单位内的第一个预售证吗？
众所周知，基于房地产行业产品业态丰富、销售周期长、市场波动大的特点，不同阶段的销售利润率可能存在很大差异。因此如何确定清算分期将极大影响项目整体税负率。当前各地执行口径不一，用地、工规、分期等均有采用。基于现实情况的复杂性，新的立法中也未阐释该问题，预计仍将以地方执行口径为准。
该问题同时将引入第二个问题，取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的应进行土增清算。那是否是将清算单位内的第一个取得的预售证作为三年期限的判断标准。如果清算单位未提前确定，又如何评估是否达到应清算条件。经了解，大概率将以分期内的最后一个预售证作为评判标准。
附：土增税立法征求意见稿及新旧对比
中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)
第一条 在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。
第二条 本法所称转移房地产，是指下列行为：
(一)转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
(二)出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。
土地承包经营权流转，不征收土地增值税。
第三条 土地增值税按照纳税人转移房地产所取得的增值额和本法第八条规定的税率计算征收。
第四条 纳税人转移房地产所取得的收入减除本法第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条 纳税人转移房地产所取得的收入，包括货币收入、非货币收入。
第六条 计算增值额时准予扣除的项目为：
(一)取得土地使用权所支付的金额；
(二)开发土地的成本、费用；
(三)新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；
(四)与转移房地产有关的税金；
(五)国务院规定的其他扣除项目。
第七条 本法规定的收入、扣除项目的具体范围、具体标准由国务院确定。
第八条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第九条 纳税人有下列情形之一的，依法核定成交价格、扣除金额：
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
(二)提供扣除项目金额不实的；
(三)转让房地产的成交价格明显偏低，又无正当理由的。
第十条 出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。
第十一条 下列情形，可减征或免征土地增值税：
(一)纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；
(二)因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税；
(三)国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。
第十二条 省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免征土地增值税，并报同级人民代表大会常务委员会备案：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
(二)房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股的。
第十三条 土地增值税纳税义务发生时间为房地产转移合同签订的当日。
第十四条 纳税人应当向房地产所在地主管税务机关申报纳税。
第十五条 房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法。从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内，向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表，预缴税款。
从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税：
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
(三)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
(四)直接转让土地使用权的；
(五)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
(六)国务院确定的其他情形。
第十六条 非从事房地产开发的纳税人应当自房地产转移合同签订之日起30日内办理纳税申报并缴纳税款。
第十七条 税务机关应当与相关部门建立土地增值税涉税信息共享机制和工作配合机制。各级地方人民政府自然资源、住房建设、规划等有关行政主管部门应当向税务机关提供房地产权属登记、转移、规划等信息，协助税务机关依法征收土地增值税。
第十八条 纳税人未按照本法缴纳土地增值税的，不动产登记机构不予办理有关权属登记。
第十九条 土地增值税的征收管理，依据本法及《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。
第二十条 土地增值税预征清算等办法，由国务院税务主管部门会同有关部门制定。各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地实际提出具体办法，并报同级人民代表大会常务委员会决定。
第二十一条 纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。
第二十二条 本法自 年 月 日起施行。1993年12月13日国务院公布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》同时废止。
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