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    华侨城“逆势”推行跟投机制,“旧瓶新酒”能否焕发生长潜力?

    2019-11-28 08:27:04 来源:蓝鲸财经 已入驻财经号 作者:佚名
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      在房企跟投机制褪却狂热之后,华侨城(SZ:000069)却选择在此时踏入这趟“浑水”。

      11月25日,华侨城公告表示,为实现华侨城整体战略目标,特制定项目跟投管理办法。华侨城方面指出,制定跟投机制,目的是为了降低项目投资风险,推动项目管理团队关注整体项目中长期运营结果,激励项目管理层和员工追求项目整体利益最大化,实现与公司风险共担,利益共享。

      但跟投机制中关于本金返还及收益分配的严苛规定,却引发了外界纷纷质疑:在当前市场环境下,这种强约束、轻激励的方式,是否真的能够推动企业快速发展?

      跟投退潮

      自2014年万科(SZ:000002)首次推出事业合伙人机制以来,项目跟投机制便盛行于房地产行业。

      当年10月,碧桂园(HK:02007)将原本的“成就共享”激励制度升级为“同心共享”,规定所有新获取项目全部启用跟投制度。随后两年,蓝光发展(600466,股吧)(SH:600466)、荣盛控股(SZ:002146)、保利发展(SH:600048)等房企也纷纷加入跟投大军。据万应咨询调查数据显示,截至2016年7月,中国房地产企业前50强,有45%实施了项目跟投。

      对于房企而言,推出项目跟投机制的初衷,是为了最大限度留住人才,捆绑员工和企业收益,将运营效益和公司管理团队收益直接挂钩,有利于促进公司的长远发展。

      跟投制度实施当年,万科实现合同销售金额2151.3亿元,同比增长25.9%;净负债率下降至5.4%,为2006年以来最低水平;而碧桂园则实现合同销售金额1287.9亿元,同比增长21.5%。而对于企业员工而言,跟投机制也不失为分享企业发展红利、增加个人收入的一种途径。2016年,碧桂园6位大区总裁收入全部过亿。

      但2017年以后,随着调控政策的不断加码,房企项目去化速度普遍变慢。且大多数地方城市限制预售价格,导致很多项目或因取证艰难延长了开盘时间,或因被迫低价入市而影响了项目收益空间,导致房企项目跟投的投资回报降低。

      有媒体报道,自2018年下半年开始,很多被强制跟投的管理层发现,项目跟投收益开始走下坡路,甚至部分跟投项目出现了亏损。今年6月,万科总裁兼首席执行官祝九胜称:“万科员工跟投现在都跟不动了,压力挺大的。全国前50强房企中接近30家,都出现跟不动的情况,我们不是唯一一家。现实情况是没有那么多现金流可以跟,即使是有足够现金流,我们员工也是劣后的,分完股东再分给员工。”

      显然,跟投机制已经不再是房企调动员工积极性、刺激销售增长的利器。

      “改良版”跟投

      华侨城在此时推出跟投机制,有些不合时宜。不过,一位房企高管对蓝鲸房产表示,跟投制度其实对于企业来说还是一个比较好的事情,但是需要修订制度,改掉一些不合理做法。

      蓝鲸房产对比万科、碧桂园、华侨城三家企业的跟投制度发现,华侨城此次推出的跟投方案,除跟投额度较小之外,对分红制度也作出了详细的阐述。同时,按照华侨城跟投机制规定,跟投人员在项目结转率达到90%且不亏损时才可能拿到全部跟投本金,而彻底退出跟投则至少需要5年的时间。

      中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产指出,华侨城的项目跟投规则,貌似降低了跟投的本金比例上限,但是显然又明确了盈亏承担的规则。说明在当前市场不明朗的情况下,为了降低职业经理人道德风险并提升其责任心,企业试图将经理人的切身利益在其可承受的范围内与企业经营状况进行更为扎实的捆绑,让设置跟投制度的初衷更容易实现。

      “华侨城现阶段的跟投制度,对职业经理人承担风险的能力提出了更高的要求。”他进一步指出。

      虽然做出了改良,不过此次,华侨城所跟投项目为新型城镇化项目。据华侨城方面回应,新型城镇化项目是其依托自身文化旅游资源,将文旅与城镇化的深度结合。

      中原地产分析师卢文曦对蓝鲸房产指出,这种特色小镇项目开发周期相对较长,前期资金投入巨大,目前盈利模式难以预料,这多少会影响跟投人员的积极性。

      在房地产行业发展的黄金时代,房企实行的跟投制度,一度成为调动员工积极性、刺激销售增长的利器。但随着房地产业进入下半场,在各项调控政策的影响下,原有的跟投制度越来越成为企业的负担和跟投者眼中的鸡肋。如何行之有效的运用这一激励工具,成为企业不得不思考的问题。

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