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    疫情之下,房企偿债能力将受到哪些影响?

    2020-02-14 13:10:02 来源:中国网地产 已入驻财经号 作者:佚名
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      来源:中指研究院

      一波未平,一波又起。2019年下半年信贷政策收紧,众多房企备受资金压力,部分房企期望借助开年的春节返乡置业的浪潮回收现金,补充粮草。但突如其来的疫情不仅阻隔了人们出行的脚步,也打乱了人们的购房节奏,全国房市也有不同程度的降温。疫情发展愈演愈烈,3月小阳春恐成泡影。

      从宏观层面来看,整体经济受到重创,虽长期房价回归平稳态势,但短期内下行压力增大,对于现金流依赖程度高、负债水平普遍较高的房地产行业,短期的“缺血”会引起一些企业面临“休克”风险。

      2020年上半年待偿债务数量不减,偿债压力较高。根据Wind数据库统计,截至2020年6月30日,房企信用债到期金额为982亿元,海外债到期金额约为1226.05亿元(分别为174.24亿美元、1.5亿新加坡元、11亿港元)。对于在上一财务季度就已呈现资金短缺、偿债能力减弱情况的企业,开年不利更是雪上加霜,上半年到期债务将给房企带来不小的偿还压力。

      上半年信用债到期上市房企为32家,中指风险短期风险测评分数(2020年1月)7.5以上(综合风险较低)的企业13家,6.5-7.5(综合风险中等)的企业19家,暂无6.5以下(综合风险较高)企业。疫情爆发之前的房企综合风险整体可控。而疫情爆发之后房企受到的冲击要在未来几个月内显现,因此需特别关注发债企业的短期流动性问题。据企业最新公布的一期财务数据显示,32家有债券短期内到期的企业中,15家经营性净现金流为负;到期债券余额/货币资金超过20%的有11家,其中最高达70.34%。如果企业布局多在受疫情影响较大的三四线城市,短期内其资金情况将面临很大挑战。

      表1  2020年2-6月信用债到期上市房企主要数据
        数据来源:Wind数据库,中指风险测评系统

      注:加*为海外债

      从经营风险指标—土储布局项数据来看,上半年信用债到期上市房企2019年新增土储规划建筑面积约40%位于三四线城市(表中2.5线以下),项目销售金额约25%来自于三四线城市。对于2020年一季度来说,三四线及以下城市本应成为返乡置业的主力军,但受疫情影响,即使多家企业积极开展网上售楼业务,短期内销售情况恐不理想。此外,小城市经济抗压能力较弱,未来发展预期下降,居民置业能力短时间内难以恢复;因疫情滞留家乡的务工人员上半年也面临收入下降问题。返乡置业黄金段已过、经济放缓都将造成短时间内购房需求疲软,这对重点布局在三四线城市的企业将带来较大影响。

      表2  上半年信用债到期上市房企2019年新增土储分布
        数据来源:中指数据库,中指风险测评系统

      注:城市等级根据中指城市投资吸引力指数分为7档

      由表2可见,上半年有到期债券的企业中,有7家在2019年新增土储重点布局在了三四线城市(>50%),平均新增土储占比为55.24%。这是由于房企在19年预期未来三四线城市仍为购房的主力军,纷纷加大相应布局。虽长期来看全国房价保持平稳运行,但三四线城市的城市投资吸引力较低,疫情过后,城市经济恢复速度和能力不及一二线城市,此类布局方式短期内恐将成为不利因素。此外工程开发进度被迫延迟,随后的开盘只得顺延,从而导致经营性现金流流入无法形成对资金的及时补充,因此企业短期偿债风险及压力巨大。 

      表3  上半年信用债到期上市房企2019年项目销售分布
        数据来源:中指数据库,中指风险测评系统

      注:城市等级根据中指城市投资吸引力指数分为7档

      上半年有到期债券的企业中,大部分企业的销售业绩来自于国内一二线城市,少数企业在三四线城市占比较高。其中,三四线销售额占比最高的企业近50%。短期来看,疫情所导致的在售项目被迫暂停,直接掐断了房企预收账款这一资金流入渠道;长期来看,销售项目主要位于疫区三四城市的企业,由于当地居民购房能力较低,再加上疫情影响,项目后期回款恐成问题。对于预期现金流水平较低、到期债务偿还紧迫的企业来说,短期内将面临更为严峻的资金问题。

      去年资金供应收紧、今年上半年回流困难,都给急需偿还债务的企业带来了很高的挑战。金融机构需密切关注偿债能力弱、短期集中到期债务量大、且布局城市受疫情影响较重的企业,避免出现黑天鹅事件。

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