来源：中指研究院
一波未平，一波又起。2019年下半年信贷政策收紧，众多房企备受资金压力，部分房企期望借助开年的春节返乡置业的浪潮回收现金，补充粮草。但突如其来的疫情不仅阻隔了人们出行的脚步，也打乱了人们的购房节奏，全国房市也有不同程度的降温。疫情发展愈演愈烈，3月小阳春恐成泡影。
从宏观层面来看，整体经济受到重创，虽长期房价回归平稳态势，但短期内下行压力增大，对于现金流依赖程度高、负债水平普遍较高的房地产行业，短期的“缺血”会引起一些企业面临“休克”风险。
2020年上半年待偿债务数量不减，偿债压力较高。根据Wind数据库统计，截至2020年6月30日，房企信用债到期金额为982亿元，海外债到期金额约为1226.05亿元(分别为174.24亿美元、1.5亿新加坡元、11亿港元)。对于在上一财务季度就已呈现资金短缺、偿债能力减弱情况的企业，开年不利更是雪上加霜，上半年到期债务将给房企带来不小的偿还压力。
上半年信用债到期上市房企为32家，中指风险短期风险测评分数(2020年1月)7.5以上(综合风险较低)的企业13家，6.5-7.5(综合风险中等)的企业19家，暂无6.5以下(综合风险较高)企业。疫情爆发之前的房企综合风险整体可控。而疫情爆发之后房企受到的冲击要在未来几个月内显现，因此需特别关注发债企业的短期流动性问题。据企业最新公布的一期财务数据显示，32家有债券短期内到期的企业中，15家经营性净现金流为负；到期债券余额/货币资金超过20%的有11家，其中最高达70.34%。如果企业布局多在受疫情影响较大的三四线城市，短期内其资金情况将面临很大挑战。
表1 2020年2-6月信用债到期上市房企主要数据
数据来源：Wind数据库，中指风险测评系统
注：加*为海外债
从经营风险指标—土储布局项数据来看，上半年信用债到期上市房企2019年新增土储规划建筑面积约40%位于三四线城市(表中2.5线以下)，项目销售金额约25%来自于三四线城市。对于2020年一季度来说，三四线及以下城市本应成为返乡置业的主力军，但受疫情影响，即使多家企业积极开展网上售楼业务，短期内销售情况恐不理想。此外，小城市经济抗压能力较弱，未来发展预期下降，居民置业能力短时间内难以恢复；因疫情滞留家乡的务工人员上半年也面临收入下降问题。返乡置业黄金段已过、经济放缓都将造成短时间内购房需求疲软，这对重点布局在三四线城市的企业将带来较大影响。
表2 上半年信用债到期上市房企2019年新增土储分布
数据来源：中指数据库，中指风险测评系统
注：城市等级根据中指城市投资吸引力指数分为7档
由表2可见，上半年有到期债券的企业中，有7家在2019年新增土储重点布局在了三四线城市(>50%)，平均新增土储占比为55.24%。这是由于房企在19年预期未来三四线城市仍为购房的主力军，纷纷加大相应布局。虽长期来看全国房价保持平稳运行，但三四线城市的城市投资吸引力较低，疫情过后，城市经济恢复速度和能力不及一二线城市，此类布局方式短期内恐将成为不利因素。此外工程开发进度被迫延迟，随后的开盘只得顺延，从而导致经营性现金流流入无法形成对资金的及时补充，因此企业短期偿债风险及压力巨大。
表3 上半年信用债到期上市房企2019年项目销售分布
数据来源：中指数据库，中指风险测评系统
注：城市等级根据中指城市投资吸引力指数分为7档
上半年有到期债券的企业中，大部分企业的销售业绩来自于国内一二线城市，少数企业在三四线城市占比较高。其中，三四线销售额占比最高的企业近50%。短期来看，疫情所导致的在售项目被迫暂停，直接掐断了房企预收账款这一资金流入渠道；长期来看，销售项目主要位于疫区三四城市的企业，由于当地居民购房能力较低，再加上疫情影响，项目后期回款恐成问题。对于预期现金流水平较低、到期债务偿还紧迫的企业来说，短期内将面临更为严峻的资金问题。
去年资金供应收紧、今年上半年回流困难，都给急需偿还债务的企业带来了很高的挑战。金融机构需密切关注偿债能力弱、短期集中到期债务量大、且布局城市受疫情影响较重的企业，避免出现黑天鹅事件。
