2020年上半场已经收官，经历疫情的冲击后，当下的租赁市场格局备受公众关注。贝壳研究院7月2日发布的2020年楼市半年报数据显示，上半年受疫情影响，国内重点城市租赁市场的季节性规律遭到打破，传统旺季并不“旺”。尤其是在企业招聘需求大、高校毕业生租房需求旺盛的北京，原本6月向来是全年成交的旺季，但因受新冠肺炎疫情的影响，北京租赁市场在今年传统的毕业租赁旺季却表现“失色”，6月成交环比降低近两成、租金跌5%。成交冷落背后的原因，与北京疫情应急响应等级回调、社区管控恢复严格等因素不无关系。北京租赁市场何时能迎来破局？对于后市，贝壳研究院方面认为，北京下半年租房市场将转为“承租市”。

　　成交量：毕业租赁季环比跌近两成

　　疫情直接影响楼市成交，不止于新房、二手房领域，租赁市场也深受影响。从机构最新发布的租赁成交数据来看，2020年上半年，受疫情影响，传统的毕业租赁旺季目前暂未显现。

　　贝壳研究院数据，在原本被誉为“传统租房旺季”的6月，北京租赁市场交易量环比下跌19.0%，同比上涨13.8%。

　　对于北京租赁市场在2020年上半年的成交下跌表现，贝壳研究院租赁分析师黄卉指出，春节期间疫情过后，北京市租赁交易迅速回升，3-5月都保持较高的增长率，但由于6月北京疫情应急响应等级回调，社区管控恢复较为严格的状态，导致租赁成交再次下降。

　　“此外，高校毕业生的租房需求减少，多数高校开学时间推迟，毕业生返校较晚，邻近毕业季才开始考虑租房，加之企业目前处于复工复产阶段，6月企业对高校毕业生的需求规模会有所减弱，多种因素综合影响，导致传统上的毕业租赁旺季暂未显现。” 黄卉分析道。

　　而从区域看租赁成交情况，北京各城区的租赁成交量均明显下降，其中大兴及丰台跌幅最大。

　　数据显示，6月北京市各城区租赁成交量环比下跌10%-40%不等。其中下跌幅度前两名的城区为大兴区和丰台区，分别下降41.7%和37.1%。主要原因在于中高风险区域主要集中在丰台及大兴区，部分出现确诊病例的小区采取封闭措施，高风险及中风险社区限制人员流动，对于租赁交易造成了直接的冲击。

　　租金：同比下跌5%

　　“今年上半年，租赁市场季节周期规律被打破，传统的租赁旺季并不“旺”，租金价格也持续走低；从市场主体来看，长租公寓企业也经历了经营考验，中小企业面临资金困境。”就上半年重点城市租赁市场行情，贝壳研究院首席分析师许小乐如是分析道。同时，许小乐还补充称，尽管疫情影响持续，但北京市场整体呈现“量跌价稳”的特征。

　　数据显示，2020年上半年，北京租金水平趋向平稳。整体来看，5月北京租赁市场结束了今年以来的租金下降趋势，上涨4.1%；6月北京市平均租金为84.4元/平米，环比上涨0.3%，同比下跌5.0%，疫情对租赁市场的冲击暂时未传导至租金，租金水平保持稳定。

　　若分区域看租金水平，北京多数城区租金水平小幅下跌。依据贝壳研究院数据，6月除石景山、昌平和顺义的租金水平有所上升之外，其余城区租金均呈现下降趋势。租金涨幅最高的城区是顺义，环比增长2.5%。租金降幅最大的城区是东城区，平均租金下降了2.6%。从同比来看，除门头沟区之外，其余城区的平均租金均有下跌。

　　值得一提的是，疫情之下，北京租赁市场在2020年上半年的挂牌均价有所上升，业主对租金心理预期上调。数据显示，6月新增房源挂牌均价为91.2元/平米，相比5月上涨3.6%，展现了业主对于租金的心理预期的上调。

　　对此，黄卉分析指出，6月新增房源挂牌均价环比上涨，一方面是因为3-5月市场交易的恢复，另一方面基于5月租金水平的上升，都给予业主一定的信心。预计6月的疫情及市场交易活跃度的下降，未来可能又会对业主预期造成一定影响。

　　后市：向“承租人”市场转变

　　在疫情整体趋于稳定后，租赁市场供需格局趋于缓和，租赁需求延迟释放，业主出租预期持续走低，贝壳研究院更表示，未来“整体租赁市场不断向承租人市场转变”。

　　据贝壳研究院数据，2020年上半年，国内重点18城新增房源挂牌价格较低，业主出租预期处于低位。除2月份总量过低出现异常波动之外，其余月份平均挂牌价44.1元/㎡/月，明显低于去年上半年48.1元/㎡/月的水平。由于疫情的影响，买卖双方对于租金价格的期望都持续走低，导致挂牌价格降低，最终租赁成交价格也相比去年明显降低。

　　具体来看北京，上半年租赁市场的整体成交周期持续缩短，客源成交周期维持高位。据监测数据，6月北京市房源成交周期41.4天，与5月房源成交周期基本持平。从2月开始，房源成交周期持续缩短，但仍大幅高于去年32.6天的平均水平。客源成交周期从2月一直保持高位，6月客源成交周期23.4天，稍低于5月的23.9天，而2019年的客源成交周期通常维持在10天之内。

　　“整体来讲，2020年租赁市场对于交易双方来说成交难度都高于去年。” 贝壳研究院高级分析师潘浩说道。

　　接下来的租赁市场走向将会如何？对此，黄卉预测称，预计7月市场将会呈现较为稳定态势。

　　黄卉分析指出，传统的毕业的租赁旺季通常6月开始显现，但由于6月疫情形势变化、疫情防控等级上调至二级，租赁市场交易受到明显影响，毕业生的租赁需求可能延迟到邻近毕业才得以释放，预计7月会有毕业生租赁需求在市场上有所体现。而其他的流动人群租赁需求、换租需求可能会因为疫情影响继续推迟，在疫情得到控制之后逐步恢复。因此，预计7月租赁市场将会维持相对稳定的状态。