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    出租面积创历史新高,但SOHO中国私有化还是无望

    2021-01-14 09:39:03 来源:蓝鲸财经 已入驻财经号 作者:佚名
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      在京沪写字楼空置率都创下十年新高的2020年,持有京沪8大写字楼资产的SOHO中国,却传来一个好消息。

      上周五,SOHO中国举行2020年度租赁表彰大会。在会上,董事长潘石屹对外公布,过去一年,公司总出租面积达到24.5万平方米,是SOHO中国历史上出租面积最多的一年。

      “潘石屹对外公布这一数字,意在向外释放两个积极信号:一,SOHO中国凭借资产本身的良好软硬件以及积极租赁策略,经受住疫情大考。二,SOHO中国写字楼具备市场竞争力及盈利能力,是京沪优质的写字楼资产。”一位业内人士评价说:“但从另一层面解读,这也体现出SOHO中国当下的困境——空置率提升,资产价值下降。”

      潘石屹将去年向好业绩归结为中国经济快速恢复、租户快速成长和SOHO中国员工的努力。但实际上,短时间内扭转颓势,最行之有效的还是SOHO中国的租赁策略。

      一方面,过去一年,SOHO中国实行降租、免租、延长缴租期限等租赁策略。据潘石屹透露,仅疫情租金补贴和租金减免的额度就已过亿。

      去年,SOHO中国新签约了华为、中国广电、阿里巴巴、猿辅导、泰康人寿、浦发银行(600000,股吧)、上海实业、凤凰卫视,北京融资担保公司等租户。其中,华为租赁丽泽SOHO6万多平方米办公面积,将其设为中国总部。

      而未经SOHO中国官方证实的租金数据是,SOHO中国给华为的月租金水平低于120元平方米,这一价格远低于北京CBD写字楼租金水平,与北京北五环外产业园的写字楼租金基本相当。第一太平戴维斯数据显示,2020年四季度北京CBD甲级写字楼平均月租金为354.6元/平方米。

      另一方面,高佣金制一直是SOHO中国特色的销售模式。曾经,潘石屹凭借这一创举,快速提升SOHO中国销售业绩。去年,SOHO中国再次凭借高佣金销售制度逆市提振业绩。

      潘石屹说,去年SOHO中国发给仲量联行、戴德梁行、CBRE等中介公司佣金就达到5695万元。

      总体来看,这一租赁策略压缩了租金利润,却为SOHO中国引入大量租户,降低空置率,取得了总出租面积24.5万方的成绩。这是在疫情大考年份值得肯定的表现。

      但正如上述业内人士所言,创历史新高的总出租面积也揭露出SOHO中国当下困境——去年4月底,SOHO中国面临客户批量退租和拖欠巨额房租的糟糕时刻,业绩跌到历史最低谷,空置率一路走高。

      SOHO中国的核心资产八大金刚分别是望京SOHO、光华路SOHO II、银河╱朝阳门SOHO、丽泽SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场以及古北SOHO。这八大金刚总可租建筑面积为79.74万方。

      “去年总出租面积占到总可租面积四分之一,从SOHO中国公布的数据来看,这四分之一并非指的是净吸纳出租面积。这说明SOHO中国确实面临大量客户终止租赁,腾退出大量可出租面积,空置率走高的情况。”上述业内人士分析表示。

      根据2020年中报,从2019年12月31日到2020年6月30日,除了新开业的丽泽SOHO和古北SOHO,其余六大金刚出租率都面临大幅下滑——望京SOHO出租率由86%降至73%、光华路SOHO II出租率由87%降至77%、银河╱朝阳门SOHO出租率由94%降至76%、SOHO复兴广场出租率由95%降至82%、外滩SOHO出租率由78%降至68%、SOHO天山广场出租率由97%降至88%。

      “在中国一线城市,表现很好的写字楼出租率在95%以上,稍微差一点的腰部写字楼的出租率则在85%—93% 之间。 2019年年底新开业的丽泽SOHO的空置率目前大约在25%以下,还有一部分中小面积处于待租状态。但其它单个SOHO表现没有想象中那么好。比如优胜教育跑路,就腾退出光华路SOHO约7000平方米租赁面积。” 上述业内人士分析指出。

      疫情导致空置率走高,影响了SOHO中国的资产价值,也令SOHO中国近两年的最大资产处置交易私有化落空。

      去年初,消息称,因疫情影响,美国私募基金公司黑石集团不再与SOHO中国进行私有化交易。去年11月,网传接盘对象改为高瓴资本,拟以超过20亿美元对价对SOHO中国私有化。

      今年1月7日,原黑石亚洲房地产常务董事、前SOHO中国总裁阎岩正式加入高瓴资本,任职于投后运营平台(新基建组),驻北京办公室担任战略顾问一职。

      不过,高瓴资本对外再次辟谣,阎岩的加入,与SOHO中国私有化这笔交易无关,高瓴参与SOHO中国私有化不属实。

      对于私有化的进展,潘石屹在这次租赁表彰大会上,依然没有进行正面回应:“去年一年公司就忙着发公告辟谣了,半夜三更还发了好多次公告。作为一家上市公司还是看公告吧,这是最确切的消息。”

      随着中国写字楼市场行情向下,SOHO中国整体私有化将变得更加艰难。一位知情业内人士称:“目前投资者需谨慎选择优质写字楼和购物中心,非常小心,最好不要买酒店资产。而非传统资产,比如数据中心,或者包含高标仓的物流资产,因为其投资回报率比较理想,较为吸引投资人的眼光。高瓴资本目前在市场上瞄准的也是这类新基建资产。”

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