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    美国的房价失控了?

    2021-06-04 08:54:04 来源:智通财经 已入驻财经号 作者:佚名
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      来源 | 智通财经APP(ID:HKSTOCKS-007)

      美国的房价失控了吗?有机构认为,严重程度将超过次贷危机前夜。

      根据Redfin的数据,截止到4月,美国房价一年疯涨19%,全美范围价格中位数继续创新纪录来到34.16万美元。

      高盛预测,到2024年,房价的上涨速度将远远超过公认的2006-2007年的房地产泡沫,而房价飙升的溢出效应将使即将到来的恶性通胀不会是暂时的。

      美国房价涨了多少?

      根据Redfin的数据,截止到4月,美国房价一年疯涨19%,全美范围价格中位数继续创新纪录来到34.16万美元。

      彭博社撰文指出,标普CoreLogic Case-Shiller房价指数3月上涨了13.2%,为2005年12月以来最大涨幅,2月份的涨幅为12%。

      房价上涨主要体现在大城市。

      衡量全美10个大城市的房价指数今年3月同比上涨12.8%,此前一个月这一涨幅为11.7%。衡量20个城市的房价指数则上涨13.3%,也高于2月12%的涨幅。

      菲尼克斯是全美第五大城市,2015年的美国人口普查显示该市有超过156万人,蝉联房价涨幅最高的城市,3月房价同比涨幅达20%,较2月房价则上涨3.3%。加州圣地亚哥以及华盛顿州的西雅图房价涨幅也排在前三,涨幅分别为19.1%和18.3%。

      洛杉矶是美国第二大城市,也是美国西部最大的城市。房价加速上涨,同比涨幅为13.4%,较2月上涨2.3%,而此前的环比涨幅为1.3%。

      纽约是美国第一大城市,房价同比上涨12.3%,较2月则上涨0.6%,这一环比涨幅是20个全美大城市中最小的。

      不过,和全美房价强劲的上涨势头相比,纽约房价涨幅倒是相对滞缓,2月环比涨幅也仅有0.6%。

      纽约房价之所以能“置身事外”,或许跟过去一年多纽约是美国疫情的风暴中心有关。房价上涨较慢,房租则在下跌。自从新冠肺炎疫情暴发,纽约市的租金一直不断下降。依据纽约房产租赁网StreetEasy的第一季度市场报告来看,纽约市的租金正自由地下跌当中,2021年3月甚至达到10年来的最低值。

      不过,到了4月,全美的房价虽然继续上涨,但成交额已经下降。这或许跟供给有关,即“供不应求”。

      美国商务部公布,4月新屋销售较3月下滑5.9%,归咎于房价高涨与供应吃紧。媒体报道,美国4月新屋和成屋销售已开始下滑。尽管建商赶建以迎合需求,但房价仍持续攀升,影响销售。

      现在,成屋的销售已经很快了。平均从挂牌到售出的速度为17天,4月所售房屋当中有88%在市场上挂牌的时间不到一个月。

      美国人民情绪还稳定吗?

      面对房价飙涨,美国人民显然情绪不稳定了。

      “2021年涨多少钱合适”的搜索频次在谷歌一周内增350%。而相比已经拥有住房的“既得利益者”,很多未购房者在社交媒体上则一个劲地“唱衰”房市,很多人表示“房价赶紧跌,我好去抄底”。还有人望房兴叹,称当前价格已“高攀不起”。

      “抢房潮”正在发生。

      Redfin的首席经济学家Daryl Fairweather说,"新房源马上就会被抢光,你动作越快,越有优势。现在如果你在上市五天后还不出价,根本不会被考虑。"

      短视频平台上,一名美国网红如此诠释:
        视频中,小哥将买卖房屋,比喻为买卖苹果。

      买家A: 你好,有苹果(房屋)卖吗?

      卖方: 是的,我们正好要上架卖呢!

      买家A: 给我讲讲你的苹果呗!

      卖方: 大家看过来啊,我这里要卖苹果了!规则是,2分钟以内,我就要收到所有的出价,然后结束。现在,起标价5美金!

      买家A: ???你开啥玩笑?

      买家B: 10美金!

      买家A: 5美金就很贵了好吗?

      买家C: 15美金!

      买家D: 有新的苹果出来啦?

      买家E: 是的呢!刚上市的!

      买家D: 我贷款没问题!

      买家E: 20美金!我全给现金!

      买家B: 30美金!

      买家C: 45美金!

      买家A: 45美金?真的值这么多吗?

      买家C: 哭唧唧!我也不知道!

      买家B: 求求了!这是我试着买的第8颗苹果了!

      买家A: 那我能稍微近一点看看这颗苹果吗?

      卖方: 不行,反正这是个苹果,爱买不买吧。

      买家F: 我出价100美金!

      买家A、B、C、D、E: ???

      买家F: 拜托我加州过来的,这是我看过最便宜的苹果了!

      买家A: 那我出120美金!!我是谁我在哪儿我也不知道.....

      美国的楼市已经比股市更火了。

      只要买房,你就能打败巴菲特。

      从2020年4月到2021年4月,美国现房价格飙升速度达到创纪录的19.1%,连续110个月的同比增长——股神巴菲特的收益率也只有20%。如果算上杠杆率,显然吊打股神。

      4月份盖洛普(Gallup)进行的年度房地产市场调查发现,961名受访者中有71%的人认为2021年房价会继续上涨,这是盖洛普2005年开始进行此项调查以来比例最高的一次,比2020年比例高出31个百分点。

      并且,有41%的人选择房地产作为最佳投资,而一年前的这一比例为35%。这是盖洛普2005年开始进行此项调查以来房地产在问卷上五个投资选项中所占比例最高的一次。

      股票和共同基金(在中国叫公募基金)是第二受欢迎的投资选择,有26%的受访者认为这两项是最好的长期投资。

      比较嗨的是美国的开发商们。

      NAHB指数是由全美住房开发商协会(National Association of Home Builders)和富国银行(Wells Fargo)每个月通过针对协会里的开发商展开的调查问卷。

      当指数高于50时,表明全美房产开发商认为房产市场在扩张,这就说明开发商对美国房市市场的前景持续维持乐观态度。

      2021年4月NAHB指数为83,与上月82相比小幅度上涨了1个点;这一指数与去年同期相比上升了53个单位,同比上升了177%。

      虽然美国人民情绪“不稳定”,但美国一些机构情绪很稳定。

      虽然高盛警示房价泡沫风险。但亦有市场观点认为房价没有失控。这种观点的论据是:

      与上一轮楼市繁荣期相比,本轮“房产热”要稳定得多,对金融系统构成的风险也要小得多。但与此同时,购房门槛比以往更高,对于还没有房产的购房者而言,购买首套住房的难度更大了。

      与2008年次贷危机前夜,美国全民炒房,甚至一文不名的中下层人士也能通过高杠杆炒房不同,这次的“房产热”中,最大的赢家要数那些已有房产在握的人。与2008年行情不同的是,如今,购房者的信用评级更高,出手更加阔绰,预付的定金也更多。

      房地产研究公司CoreLogic估计,2020年这类人群持有的房产比前一年累计增值1.5万亿美元。由于抵押贷款利率处于纪录低位,他们通过抵押贷款再融资又能省下一笔。他们中有许多人都开始了房屋翻新,或是购买了度假屋。

      即,这轮房价暴涨只会加大贫富差距,不会带来楼市失控的危机。

      美国房价为什么暴涨?

      简单说,两个原因:钱多了,房子少了。

      自新冠肺炎疫情暴发以来,各国央行希望保持低利率、维持疫情后的复苏,美国30年期抵押贷款利率曾一度跌至3%以下的历史最低水平。疫低利率的致命诱惑,催生一批买家。

      此外,一些公司发出允许员工远程工作的信号,这样一来,打工人可以搬离在办公室附近的贵价住宅区,到郊区选择成本更低、面积更大的房子。一时间,平时少人问津的地区,一下子涌入了许多来自贵价房区的“有钱人”,竞争大了。这也是为何纽约房价在这轮涨幅中反而“跑输”的原因之一。

      待售房屋的短缺也是导致如今房价大幅上涨的重要原因。

      全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)数据显示,2月底美国共有103万套待售房屋,与1月份持平,而1月份待售房屋数量是1982年以来的最低。以今年1月份的销售速度估算,市面所有挂牌成屋售罄仅需1.9个月,远低于6、7个月售罄的供需健康水平。

      上轮全球金融危机后,新屋建设速度一直赶不上需求的增长,建筑商用了好几年时间才从金融危机中恢复元气,同时还面临着土地资源和熟练劳动力的短缺。

      买房需求是如此之高,以至于许多建筑商都采取限制售房数量的办法,确保每次售房的数量不会超过新建房屋数量。

      建筑商们目前正试图增加新房数量以满足日益增长的需求。但房屋建设速度受到木材成本高企、材料瓶颈以及土地和劳动力短缺的限制。

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