6月21日，中骏集团旗下中骏商管(606.HK)公布拟于港交所主板上市计划，并于同日正式开始面向全球公开招股。中骏商管预期将于7月2日正式挂牌上巿，本次IPO计划发行5亿股，IPO所得净额介乎约17.7亿至22.1亿港元，美银及瑞银为其联席保荐人。

　　本次IPO将引入4名基石投资者，包括安踏体育(2020.HK)、恒安国际(1044.HK)、九牧王(601566,股吧)及在大中华市场采取基本面由下而上的价值投资策略为全球的机构投资者管理资本的TX Capital。此四名基石投资者将合共认购5.43亿港元的中骏商管股份。中骏商管顺利上市后，未来也将为母公司中骏集团“一体两翼”战略发展提供可持续动力。

　　高盈利能力支撑估值商管服务优势明显

　　中骏商管定位轻资产管理公司，是一家综合物业管理服务提供商，除了世界城购物中心之外，也提供办公楼、商业街及住宅等多元化管理服务。

　　中骏商管近年发展高质快速。2020年，中骏商管收益由2019年的5.75亿元增加40.2%至8.05亿元，净利润由2019年的7729.8万元增加110.2%至1.63亿元。此外，中骏商管还多次荣膺“2020中国商业地产公司品牌价值TOP6”及“2021中国房地产开发企业商业地产运营10强”等荣誉。

　　近年来，房企分拆物业板块上市成为风潮。目前国内已有近50家物管企业完成上市，其中43家选择在港交所上市。不同于大多数以住宅物管营收为主要收入来源的物企，中骏商管商业物管服务的盈利能力较为突出，近三年商业物管及运营服务的毛利率跑赢公司整体毛利率。2020年，公司商业物业管理及运营服务收益达3.73亿元，占同期总收益46.3%；毛利占比高达62%；毛利率达到59%，几乎为住宅物业毛利率的两倍左右。

　　中骏商管商业物业的高盈利水平源自于其商业物业管理费处于较高水准。根据仲量联行的资料，截至2018-2020年度，中骏商管基本商业物业管理服务的平均物业管理费分别为31.2元、29.5元、27.7元人民币，普遍高于目前在中国上市的物管公司。

　　在运营水平方面，于往绩记录期内，包括中骏商管泉州世界城、南安世界城、水头世界城及仙游世界城在内的四个在管购物商场于开业起或2018-2020年间维持了超过99.1%的较高整体物业管理费收取率及超过93.2%的较高平均占用率。

　　“就目前华润万象生活、宝龙商业等商管公司的业务模式相比，结合在管面积、管理规模及盈利能力来看，宝龙商业作为中骏商管的对标对象比较合适，双方在业务模式方面相似。”同策研究院资深分析师肖云祥表示，中骏商管的在管面积低于宝龙商业，但盈利能力较强，对比宝龙商业49倍的市盈率(MTT)，中骏商管市盈率预估35倍左右。

　　覆盖五大主要经济区 长线发展动力强劲

　　截至2020年12月31日，中骏商管其在管总建筑面积约1624万平方米，总签约建筑面积约3659万平方米，共管理55个城市的221个商业及住宅物业签约项目，覆盖中国五大主要经济区。

　　据专业机构研究数据显示，预计到2023年，我国商管运营服务市场在管总面积有望达到9.83亿平方米，对应总收入约2781亿元，发展潜力广阔。而目前，国内聚焦商管服务的物企仅有寥寥数家，重点发力商管赛道的中骏商管无疑具有先发优势。

　　中骏商管主席黄伦表示，中骏商管的一大优势是智能型管理先行，追求高运营效率和服务质量。同时，中骏商管拥有中骏集团多元化的物业组合及强大的品牌认可度为其重要支持。

　　2020年，中骏集团突破千亿规模目标。当年，中骏新增38幅优质地块，其中23幅为支撑“一体两翼”协同战略的综合性用地，占据了新增土地宗数的6成，其中新增世界城购物中心19个，新增方隅长租公寓9个。

　　而截至6月15日，中骏集团2021年新增土储达585万平方米，总货值达804亿元，共新增获取19幅地块，其中包含公寓14个和世界城6座，无疑将进一步支撑中骏商管在管物业规模的扩张。

　　据了解，中骏集团正在逐步推进“百城计划”，预计至2025年开业及在建的商管项目世界城购物中心将达到100座，并以长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中西部核心城巿以及海西经济区为重点发展目标，逐步铺开全国化连锁发展版图。未来，集团“一体两翼”核心战略的持续深入推进必将赋能中骏商管进一步稳健增长及长远发展。

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