年报爽约、退市风险、扎堆月底……随着房企年报季的闭幕，可以看到，2021年财报可谓是千呼万唤始出来，且成色不足，同时也折射出过去一年，行业日子之艰。覆巢之下，焉有完卵，与房企休戚与共的代理机构自然难以幸免，四大地产代理公司均现亏损。

　　四大代理机构现亏损

　　2021年，地产企业危机已经殃及到下游代理行业。 

　　首当其冲的是要做“地产界阿里”的中介代理巨头易居企业控股。据易居发布未经审计的业绩报告显示，2021年同比止盈转亏，营业收入88.4亿元，同比增长9.85%，但归母净利润亏损88.93亿元。 

　　在易居三大主营业务中，一手房代理营收下滑最大。数据显示，一手房代理服务产生收入19.76亿元，同比下降38.3%；房地产经纪网络服务收入25.09亿元，同比下降8.1%；房地产数据咨询服务收入9.15亿元，同比下降7.3%。 

　　与易居同样主营一手房代理的龙头世联行亦损失惨重。财报显示，2021年世联行实现营业收入60.82亿元，同比下降9.52%，主要来源于房地产中介服务业，占比达73.32%；实现归属于上市公司股东的净利润为亏损11.29亿元，同比下降1118.09%，主要因报告期内计提各项资产减值准备16.60亿元。 

　　合富辉煌录得净利润亏损5.45亿港元(约合4.46亿元人民币)，而2020年实现归母净利润为1.84亿港元。 

　　贝壳2021年归母净利润亏损5.25亿元。由此可知，四家地产代理头部企业2021年亏损总计达109.93亿元。

　　大客户踩雷 应收账款难收

　　据悉，2021年，109家A股房企归母净利润均值为3.28亿元，同比减少120.62％；平均毛利率为29％，同比减少4个百分点；平均净利率为-0.9％。此外，共有31家上市房企2021年发生亏损，同比去年增加21家。另据人民法院网，2021年，全国已有396家房企发布破产公告。

　　而上述几家企业亏损共同原因就是大客户现流动性危机，应收账款难以收回。

　　易居表示，2021年房地产行业进入寒冬，成交持续下行，多家地产开发商出现信用危机。作为中国房地产行业下游主要的服务平台，公司也受到行业连锁反应的波及，房地产销售回款阶段性下行，整体业绩下滑，报告期内录得亏损的主要原因包括业务规模下降，就客户未偿还应收款项的预期信贷损失确认额外亏损拨备，以及整体地产市场下行导致其他资产的减值亏损。

　　公开资料显示，易居代理销售的主要业务合作商包括恒大、万科、碧桂园、融创、富力、雅居乐等，2020年来自前五大客户营业收入占比达35%。其中，恒大作为其单一最大客户，截至2021年中，涉及恒大的应收款项约35亿～40亿元，占总应收账款比重约50%。

　　世联行解释应收款项计提减值主要是因为某大客户资金周转困难，出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情况，部分开发商客户出现融资困难、资金链紧张的状况，该公司分析评估认为其应收款项减值迹象明显。同时，因持续受全国新冠疫情和经济形势影响，2021年世联行的部分客户还款意愿和还款能力出现明显下降，公司贷款资产面临无法回收的风险增大，因此计提的预期信用减值损失同比增加约5.2亿元。

　　作为房地产服务企业，贝壳同样受到了影响。业内人士认为，2021年，房企暴雷频频，有新房销售业务的自然要受拖累。

　　不难看出，告别高周转高利润时代的地产行业，正在加速洗牌。过度依赖开发商存活的渠道代理机构急需转变战略，以免因为房企的“失火”成了被殃及的池鱼。

　　降本提效  成效尚待时日

　　基于2021年的惨重损失，2022年，各大代理机构纷纷调整经营策略，化解风险，采取人员裁撤、区域聚焦、探索数字化转型等降本增效措施。

　　易居制订清收计划，加大力度催缴，审慎评估合作的开发商客户，对原有一手房代理业务板块问题项目进行裁撤，调整板块人员配置，优化资源投入有保障的高质量项目，严格控制回款账期，构建不动产数字化营销线上与线下的全链条平台。

　　世联行将调整经营策略，抓应收确保现金流稳定，调整组织和区域布局，搭建应收款项催收体系，积极探索和逐步实施数字化转型，提升经营效率，降低交易成本。此外，公司大交易业务将聚焦粤港澳大湾区、山东以及中西部等优势区域，加快哈尔滨、沈阳等城市的收缩调整。进一步提升与万科、保利发展两大战略客户的合作深度，同时加大对央企国企、平台类公司的客户发展，保证核心城市公司业务的基本盘。

　　合富辉煌表示将集中力量维系市场中稳健的房地产发展商，以保障业绩收益基本稳定为大前提，进一步拓展粤港澳大湾区、长三角等重点区域业务。

　　贝壳也在探索多元业务驱动战略，以破解过度依赖开发商的症结。在年报中，贝壳多次提及“一体两翼”发展战略，一体即房产交易赛道，两翼即家装家居赛道和普惠租房业务。

　　盘古智库高级研究员江瀚认为代理企业业绩好转，跟市场行情密切相关。目前来看，虽然各地都在纷纷松绑，但是政策落地到有真正的效果，两者之间还是有差距的，在这样的情况下，代理机构业绩可能至少还要承压一段时间。“对于这些代理机构，要摆脱当前的局面，一方面是受宏观环境的影响，另一方面则要想方设法进行多元化的转型，开拓更多的利润来源。只有这样，才有可能进一步降低市场波动对自身业绩带来的影响。”