中国网地产讯 近日，亿翰智库发布《6月房地产行业月报》。报告指出，继5月宽松政策井喷出台，6月政策松绑的力度和频次都有所减缓，政策放松仍以限购、限售为主，对限贷的放松未进一步推进，且出台“三限”政策放松的城市数量减少近一半，部分城市转而通过降低落户门槛，推动房票安置的方式间接的促进需求入市。尽管政策松绑力度趋缓，但效果逐渐显现，城市端和企业端两个维度的数据都显示6月新房成交增长明显，同比降幅也有一定的收窄。

　　从我们监测的40城数据来看，6月全国商品住宅销售面积为2293.1万平米，同比下行22.7%，环比上行58.1%，各能级城市市场热度相比5月再次攀升。随着商品房销售增速逐渐进入上升区间，预计四季度市场会得到明显改善，而三季度仍然处于考验企业现金流是否稳定的形势。

　　具体来看，一线城市同比下降8.5%，降幅较5月收窄，环比上升141.5%，盖因上海恢复市场成交带动增速快速上行所致。从环比来看，四个一线城市成交量均有所增长，北京、上海、广州和深圳分别为83.6、146.1、110.7和32.7万平米，环比分别上升66.8%、1146.2%、49.6%和75.3%。从同比来看，广州和深圳成交量已经超过2021 年同期，同比分别增长20.7%和16.5%。

　　核心二线和普通二线城市同比均下行，环比均上行。从核心二线城市来看，住宅成交量达到1148.8 万平米，同比下行8.8%，环比上行71.3%，各城市成交量环比均有不同幅度的增长，其中苏州和青岛成交量分别达到201.6 和324.5 万平米，环比分别增长184.2%和204.8%，部分原因在于大量保障房的推进促使成交量上升，但即使去除保障房因素影响，环比仍有所回暖，政策放松下市场信心正重新建立。从普通二线城市来看，住宅成交量达到437.3万平米，同比下行14.6%，环比上行61.5%，其中温州、宁波和佛山成交量分别达到121.4、44.4和92.8万平米，环比分别增长278.2%、89.7%和37.9%。

　　三四线城市住宅成交量为442.0万平米，同比下降43.9%，环比上升24.9%，相比一二线城市，三四线市场恢复力度相对较弱。从具体城市来说，长三角地区的连云港自3月以来成交量持续上升，达到58.7万平米，并已经实现同环比转正，同比为7.1%，环比为86.6%。其他诸如太仓、舟山环比恢复情况较好。中部城市中市场涨跌不一，其中黄石成交量7.8万平米，同比、环比分别下降48.5%和28.7%。相应的孝感成交量15.6万平米，同比、环比分别上升5.2%和20.1%。我们认为三四线城市三限政策的放宽确实能带动市场热度的回暖，但是三四线作为构成市场成交的基础，内在保持着结构性的变化，对于库存较高、房价下跌或者横盘的城市，成交量恢复力度相对有限，相反存在产业基础以及购买力旺盛的城市，恢复力度则相对较大。

　　总的来说，需求端政策放松带来的效果逐步显现，市场热情增加，成交量环比得到较大幅度的增长，且部分城市同比已经回正。对于下半年，我们认为销售情况会出现不断好转，尤其是到四季度会有较为明显的改善，但是对于市场恢复力度会有相应的制约，主要体现在两点：

　　第一，住房供应增长的限制。房企出险最直接影响企业的销售活动和融资活动，导致行业面、企业面面临资金匮乏的风险，使房企开工力度受限，最终引导住房供应量的减少。虽然上半年政府始终鼓励房企正常开展融资活动，但是民营企业融资难度依然较高，再加上销售额恢复情况较为缓慢，短期内住房供应难以明显回升，三季度同样如此，房企预期仍处于资金缺乏的阶段，住房供应增长预计恢复力度有限。

　　第二，购房需求面临购买力不足的问题。我们一直强调，在疫情和宏观经济增速放慢的情况下，居民对于收入预期相对较低，由此即使限购政策不断放松，但市场并未出现销售火爆的境况。居民的购买力一方面靠自身的财富积累，另一方面靠央行向市场投放流动性，但是我们看到这一轮政策，针对限贷放松的措施并没有明显放开，核心城市依然有继续放宽的空间，除此之外，货币政策保持中性，并未投放流动性，所以仅依靠居民自身的财富积累对住房市场的成交影响有限。

　　总的来说，我们认为三季度房企仍受资金匮乏的影响，供应减少难以促进市场成交量出现较大幅度的回升，四季度的回暖力度要比三季度好。未来持续关注房价平稳增长、库存相对较小、政策放松力度较大的城市，核心都市圈的城市毋庸置疑，对于中西部来说，重点关注位于核心城市周边的三四线城市以及具备产业基础的三四线。