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市场分析
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7月北京房地产市场走势趋缓，新建商品住宅(含普通住宅、别墅，不包括共有产权房)新增供应1564套，环比-65.3%，同比-64.5%；成交3915套，环比-9.0%，同比-39.7%；成交均价62221元/㎡，环比-3.4%，同比13.4%。
2022年1-7月，全市新建商品住宅累计供应2.75万套，同比-0.1%；成交2.42万套，同比-35.2%。
今年北京新房价格结构性上涨明显，豪宅热度持续，而一些刚需客户则在疫情、裁员、降薪等多重因素影响下延长了购买周期。接下来豪宅的热度还会持续下去，恒基天汇、中建二局太阳宫、中信城等，看点颇多。刚需客户也有不少新选择，中海学仕里72-115㎡二至四居、宸悦国际54-139㎡一至四居、北清橡树湾72-126㎡二至四居、九里熙宸77㎡-120二至四居，越来越多的开发商选择了做小户型、降低总价、加快流速的操盘策略。
政策层面北京没有实质性放松，但小利好不断：地铁三期规划+名校落地，激发了不少板块的购房热度。7月31日，位于朝阳孙河的恒基天汇取得了预售证，均价13.8万，最高价达14.9万/㎡，冲破了2017年后纯新盘取证价格的天花板，比集中供地的树村学府壹号院、北沙滩中建壹品学府公馆和太阳宫项目价格都高。近日，北京支持中心城区60岁及以上老年家庭购房，那些将户口迁至试点项目所在地，且名下无住房、无在途贷款的老年家庭，首付比例最低可到35%。
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榜单解读
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权益榜中，榜首销售额214.65亿元，TOP3房企门槛130.47亿元，TOP10房企门槛为52.51亿元，TOP30入榜门槛17.85亿元。
流量榜中，榜首销售额225.44亿元，TOP3房企门槛137.23亿元，TOP10房企门槛为57.6亿元，TOP30入榜门槛18.94亿元。
全口径榜中，榜首销售额229.11亿元，TOP3房企门槛209.13亿元，TOP10房企门槛为90.23亿元，TOP30入榜门槛32.7亿元。
TOP30房企权益销售额1581亿，3家房企业绩过百亿
据克而瑞统计，2022年1-7月北京TOP30房企权益销售额共计1581.24亿元。共有3家房企销售额超过百亿，分别为中海、城建、融创。在全口径金额排行榜中，城建、中海、首开销售额超过两百亿，华润、融创、保利、招商、金地销售额超过百亿。
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典型房企
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中海发展
权益榜中，以214.65元的权益金额，位列第一；
流量榜中，凭借225.44亿元的金额，位列第一；
全口径榜中，累计实现228.66亿元销售额，位列第二。
中海再度位列权益排行榜第一。
去年北京二批次供地，中海45亿拿下永丰0004地块，后定名中海滙德里，今年3月25日开盘， 热销势头不减，截至7月31日，项目整体去化率已接近60%，回款42.96亿元，这也为中海在今年土拍市场提供了底气。
中海京叁号院在曾经限竞房为主的亦庄，打造了168平三居和200-240平四居主力产品，1-7月取得42.68亿销售额。
中海在石景山依旧强势，中海寰宇天下系列，在北京已经属于神盘式的存在，项目四期中海寰宇天下·天赋，1-7月实现32.28亿元网签销售额。
此外中海甲叁號院、中海首开拾光里、中海滙智里三个项目，也都贡献了超过十亿货值。
华润置地
权益榜中，以92.66亿元的权益金额，位列第四；
流量榜中，凭借101.33亿元的金额，位列第四；
全口径榜中，累计实现198.07亿元销售额，位列第四。
幸福里润园1-7月成交额34.7亿，网签速度虽然逊色于同区位的中海滙德里，但也成绩优异，销量不俗。
限竞房遗珠东城区永定府首批391套房源，在不到两天的时间里全部售罄。1-7月实现34.67亿元网签销售额。
去年北京销冠楼盘海淀幸福里，余热犹在，今年1-7月实现了28.15亿元网签销售额。
今年6月刚刚开盘的北京瑞府也取得了11.56亿元销售额。
华润在北京以联合开发项目为主，多为操盘方，近年，瑞系、润系和橡树湾系等多个产品线落地京城。华润置地是今年北京土拍场上出手最阔绰的房企，独夺丰台区纪家庙、亚林西、石景山区新首钢东南区3宗地，并联合葛洲坝(600068)竞得昌平区平西府地块，地价共计约190亿元。
万科企业
1-7月万科流量销售额74.02亿元，位列第六。全口径销售额84.34亿，权益销售额43.43亿，都位居十三。
万科当下的业绩，主要来自于过往的积淀，观承别墅、城市之光·东望、万科·雲庐、万科翡翠山晓4个项目贡献主要货值。
万科自2019年与国开东方拿下万科·雲庐地块后，已经缺席北京土地市场三年。随着万科城市之光东望去化殆尽，万科在北京新房市场可售货值所剩无几。在今年二批次土拍中，万科联合朝开，报名了朝阳奶西两宗地，但并无斩获。
保利发展
1-7月保利全口径销售额124.46亿元，位列第六。权益销售额53.56亿，位居第八。
保利北京这两年成绩不算突出，但过往的积淀依旧很深，也打造了不少明星楼盘，比如CBD区域的保利·东郡、望京的保利·中央公园，北三环的保利·海德公园，以及东坝的和光尘樾等。
今年，在“和光”“和锦”“和悦”等知名产品系之上，保利推出了“雲上”“锦上”系高端定制产品。保利·锦上在北京集中供地新政之下，在竞争激烈的朝阳王四营板块取得了热销，离不开入市的加速度和优秀的产品力，今年又趁势推出了保利·锦上二期。
中建三局
凭借中建壹品·学府公馆项目1-7月90.23亿元销售额，中建三局位列权益榜单第五。中建系在近年北京土拍中大杀四方，拿下多宗热门地块，后续中建二局的太阳宫项目也将要入市。
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总结展望
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今年北京楼市受到疫情影响，复苏进程被打断，购房者观望情绪蔓延，成交表现不及去年同期，1-7月商品住宅成交量同比约下降3成。在很多城市积极出台政策救市时，北京作为首都保持了政策的稳定性与一致性，但针对特定人群的购房政策有边际放松。北京市场购房需求旺盛，随着越来越多的地块取证和开盘，北京未来一段时间有望迎来一波供应潮，这也给了购房者更多的选择空间。7月28日，政治局会议定调“因城施策用足用好政策工具箱”，结合目前从中央到地方多举措保交楼，稳定房地产市场，市场信心有望进一步得到修复。
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