当前，房地产市场仍处于调整期，然而积极的转变却越来越多了。央行行长潘功胜近期就曾公开表示，经过20多年的长周期繁荣，房地产市场正在进行重大转型并寻找新的均衡点。

“房地产市场转型带来了一定挑战，同时也蕴含了新的发展机遇。我国城镇化仍处于发展阶段，新市民规模较大，刚性和改善性住房需求有很大潜力，房地产市场长期稳定发展具有坚实基础。”潘功胜说。

事实上，从去年开始，政策环境和市场环境都在逐步修复的过程中，也是在这一年，贝壳顶住了压力，业绩保持稳步增长，可见其发展的强劲韧性。

3月14日，贝壳发布2023年全年业绩，当期，贝壳实现总交易额(GTV)31429亿元，同比增加20.4%；净收入为778亿元，同比增加28.2%；其中存量房收入280亿元，同比增长15.9%；新房收入306亿元，同比增长6.7%；2023年净利润为58.90亿元。

对此，贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东在2023年年度业绩报告中表示：

“过去的一年，我们收获了一体三翼融合发展的巨大突破，组织更有向心力，对于前方的路也更笃定了。面对外部变化，我们做出了一系列战略和业务运营调整，吹响‘翻越第二座山’的号角，去积极拥抱大有可为的居住市场，做科技驱动的一站式新居住平台，给我们的未来创造了更多希望。面对未来的新问题，我们需要新的解法，寻找包括科技和模式升级在内的创新性解决方案，围绕品质和效率，做长期主义的选择。”

2023年全年，贝壳斥资约7.19亿美元大力度回购股票，并全部注销，全年回购股数占回购项目启动前公司已发行总股本的3.7%。贝壳也在2023年派发约2亿美元的特别现金分红。在此基础上，贝壳此次宣布派发末期现金分红，预计支付的股息总额约为4亿美元。

“新居住”的时代正在到来，贝壳也迎来新的发展阶段。如何把握“品质”与“效率”两个重要变量，提升消费者的幸福感、服务者的成就感，是贝壳接下来着重点思考的问题。

深度夯实基本盘

2023年7月24日，中央政治局会议定调我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势后，楼市政策调整启动。今年以来，各部门、各地区针对房地产的精准施策更是不断释放。2月5日，央行宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元。值得注意的是，以往的降准基本上都是调整0.25个百分点，而这次下调的幅度达到了0.5个百分点，超出了市场的普遍预期。

降准的同时，当前，各地房地产项目“白名单”正在紧锣密鼓地推进中。据媒体报道，截至1月底，26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出了第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。

由降准和房地产融资协调机制配合形成的“组合拳”，将更有力度促进市场良性发展。一方面，降准释放了“源头活水”，激励银行放贷；另一方面，随着各地“白名单”的落地，银行得以“精准滴灌”房地产项目，这两个政策相结合可以进一步为房地产行业提供资金支持。

在此背景下，贝壳在新房和二手房业务中均取得不俗的成绩。2023年，贝壳存量房交易的总交易额为20280亿元，同比增加28.6%；净收入增长15.9%至280亿元。新房交易的总交易额为10030亿元，同比增加6.7%；净收入增长6.7%至306亿元。

2023年，贝壳新房GTV同比增长6.7%，对比统计局数据全年新房住宅市场销售金额同比下降6%，有比较明显的超出市场的表现。可以说，贝壳在2023年房产服务业务基本盘稳固，实现稳健增长：存量房贡献利润率达到47.2%，新房贡献利润率达到26.6%。

亮眼成绩的背后，是贝壳连接和留存优质服务者的实际行动，支持更多行业伙伴在市场转型中提升管理和专业服务能力的努力。从提升客户服务品质出发，贝壳在房源端建立起聚焦“好房”的能力，为业主制定专业的销售方案，在客源端加深客户需求分析理解，通过AI智能选房等数字化工具匹配客户心仪居所。同时，针对房产交易金额高、消费者不放心的问题，贝壳推动合作新经纪品牌履行“安心服务承诺”，用一笔笔“真金白银”的赔付为消费者兜底。

与此同时，贝壳同样高度重视服务者生态的可持续发展。截至2023年底，贝壳活跃门店数量4.20万家，同比增长12.2%。活跃经纪人39.71万人，同比增长13.6%。平台服务者也实现了效率和收益的提升，2023年，贝壳门店店均GTV同比提升29%，人均GTV提升25%。

多业务齐头并进

新房和二手房业务为贝壳打下了坚实的基本盘，而在不断变换的市场中，贝壳仍要激流勇进。2024年，贝壳发展的一个重要动作就是“推动品质与效率上一个台阶”，从“以品质为前提的规模增长”到“以品质为核心的效率增长”。

当前我国房地产市场上，房子“有没有”的问题基本解决，但结构性不足仍然存在。从需求看，人们对住房品质有了更高要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。对于房地产行业而言，满足消费者住房品质提升需求，是向新发展模式转型的重要方向，也是未来的发展机遇。

贝壳看到了我国房地产市场未来发展的主要路径，在装修、租赁等新兴领域持续深耕，坚定地加大在品质上的投入，探索通过产品、服务、运营、承诺，提升品质和创造价值的能力。而这些针对品质的产品和能力，就是对客户和对业务的价值，就是长期主义的能力。

2023年，贝壳家装家居的总交易额为133亿元，可比口径下同比增长93%；净收入为109亿元，可比口径同比增长74.3%。新兴业务及其他的总交易额为986亿元，同比增加12.9%；净收入增长194.8%至84亿元。当期，家装及新兴及其他业务成为新的增长引擎，全年收入贡献为24.7%，相比去年提升11.7个百分点。

2023年，北京和杭州的家装家居业务合同额突破20亿，上海全年合同额超10亿，合同额超过5亿的城市共有6个。2023年，定制家具、软装、家电等在内的新零售合同额约36亿，占总合同额比例达到27%，可比口径下较去年提升5.8个百分点。

在行业理解上，贝壳家装家居业务迭代的出发点正在由“从货出发”转换成“从人出发”。经纪人成为居住顾问、提供更丰富的套餐产品和后端交付能力的迭代，驱动客源签单转化率和体验升级。通过流程的重塑和线上化，进一步提升交付的标准化和确定性，以工期管理为例，2023年平均施工工期从2022年的129天降至111天。

对此，中信证券指出，贝壳服务于居住需求，具备穿越周期能力。其认为，该公司得益于两翼业务战略布局和一赛道业务战术调整，业绩不会随着房地产开发周期而大幅波动，反而能够超越开发周期实现有机成长。而两翼业务与一赛道房地产交易服务不同，不依赖于房地产开发周期，能够为公司打开业务天花板，创造全新盈利空间。

东吴证券亦认为，公司作为国内的经纪行业产业互联网头部企业，长期沉淀的数据技术和管理系统形成宽广护城河。叠加家装业务赛道的高速发展，公司未来业绩具备弹性。