物业行业进入深度调整期，第一物企的日子并不好过。

3月27日，碧桂园服务(06098.HK)公布2023年度业绩报告并召开年度业绩发布会。截至2023年12月31日，除“三供一业”业务外，碧桂园服务的合同管理面积约16.33亿平方米，收费管理面积约9.569亿平方米。而“三供一业”业务的物业服务合同管理面积约0.934亿平方米，收费管理面积约0.886亿平方米。以合同管理面积看，碧桂园服务仍稳坐物业行第一把交椅。

不过，这家物企巨头在规模遥遥领先时，却面临着盈利大考。

报告期内，碧桂园服务实现收入426.12亿元，同比增长3%；股东应占利润2.92亿元，同比下滑85%；核心净利润39.4亿元，同比下降21.6%。整体毛利率由2022年度的约24.8%下降4.3个百分点至约20.5%。

盈利能力大幅下滑的主要原因之一，指向收并购。财报显示，2023年，碧桂园服务商誉及其他无形资产减值达到14.76亿元；金融资产及合同资产减值损失金额则高达25.9亿元。

对此，碧桂园服务指出，这主要是由于之前收购的公司商誉及其他无形资产的减值。时代周报记者获悉，收购公司具体包括嘉宝服务、财信服务、福建东飞及城市纵横等。

其中，碧桂园服务和嘉宝服务的交易，一度创下物管行业收并购纪录。

2021年2月25日，碧桂园服务以48.47亿元收购蓝光嘉宝(后更名为“嘉宝生活服务”，下称“嘉宝服务”)64.62%股权，收购时的整体PE高达15.34倍，刷新物管行业并购金额纪录。此前，碧桂园服务前总裁李长江曾直言：“只要符合我们要求，我们有能力都会进行收购，而收并购可以补齐碧桂园服务的短板。”

如今，行业环境发生变化，昔日规模加速器成为利润“拖油瓶”，碧桂园服务不得不为收并购后遗症买单。

针对嘉宝服务项目，碧桂园服务表示，其旗下部分项目利润率和物管费回款率低于预期，因此，管理层决定退出嘉宝服务的相应物业管理项目并暂停部分账面利润率高但收缴率低的非业主增值服务。此外，嘉宝服务的社区增值服务发展也不如预期，这对利润也带来负面影响。基于这些不利因素，碧桂园服务确认嘉宝服务商誉减值为6.14亿元，导致嘉宝服务商誉的账面值减少至29.7亿元。

业绩会上，碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮对收并购做出反思。他表示：“过去几年我们其实经历了非常高速的业绩发展期，做了非常多并购。从2023年开始，我们觉得也是时候把过去的经验与教训，通过投后管理沉淀下来。”

近年来，碧桂园服务发力第三方扩展，独立性有所提升。报告期内，碧桂园服务来自第三方的收入占比进一步提升，达到历史新高，近97%。

对于2024年的业绩指引上，碧桂园服务首席财务官黄鹏表示，在核心增长引擎物业管理方面，碧桂园服务今年下达了较重的市场拓展任务，也开启了更多拓展方法，看好这块业务和增值服务的增长。城市业务则在主动控制优化，商管方面预期也会相对保守一些，增速也会比较低。