2023年，面临极具挑战的宏观经济环境，国内房地产行业整体表现低迷，仍然面临着一定的压力与挑战。数据显示，2023年，国内商品房合计销售金额为11.7万亿元，同比下降6.5%；销售面积为11.2亿㎡，同比下降8.5%，其中，住宅销售面积下降了8.2%。值得关注的是，行业百强销售金额为6.3万亿元，同比下降17.3%，下降幅度高于行业整体水平。 在市场环境持续低迷的情形下，保利发展(600048.SH)却在逆势中实现了稳健发展，展现出了强大的韧性。其2023年年报显示，报告期内，该公司实现全口径销售规模4222亿元，市场排名升至行业第一，是业内唯一销售规模破4000亿的房企，市场占有率为3.6%，提升0.2个百分点。不仅如此，报告期内，该公司实现营业收入3468.28亿，同比增长23.42%，增速位居龙头房企第一。
同时，凭借稳健的经营表现、积极的拓储行动和强大的品牌影响力，该公司以强大综合实力位列亿翰智库发布的《2024中国地产企业综合实力TOP100》榜单TOP1，以及观点指数研究院发布的《2024房地产卓越企业表现》榜单TOP1。
更值得关注的是，在今年3月，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办的“第二十一届中国房地产百强企业家论坛”上，保利更是荣膺“2024中国房地产百强企业”TOP1，位居百强房企综合实力、社会责任感榜首，同时荣获2024中国城市更新优秀企业、中国房地产产品力优秀企业等多项荣誉，充分展现了公司作为行业领军央企的综合实力与责任担当。
通过深入观察及分析发现，保利发展取得优异成绩，在逆势中保持强大发展韧性的秘诀是——“在不确定中寻找确定性”。对此，保利有着清晰的逻辑认知和周密的作战策略。
保障现金流，行业下行期维持确定性根基
谈到企业的确定性，首当其冲的便是现金流，保利则通过有底线的现金流策略来保障自身安全发展的根基。
其认为在行业下行期，企业的安全比发展更重要。作为龙头房企，保利在保持经营性现金流为正的前提下，进行了资源补充和债务结构优化，完美实现了安全和发展的平衡。具体来看保利通过“广屯粮”“降负债”“正循环”“优结构”等4大措施保障了自身资金安全，牢筑发展根基。
“广屯粮”指的是增加货币资金。截至2023年末，该公司在手货币资金达1480亿元，保持在总资产10%左右的合理水平，位居内地房股第一。粮仓最大、储量最足，能较强应对各类资金风险。
“降负债”指的是降低有息负债。截至2023年末，该公司的有息负债规模降低271亿至3543亿，有效降低了偿债风险。同时，该公司的综合融资成本也从2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%。此外，报告期内，该公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。既降本，又降息，抗风险能力得以增强。此外，保利也是目前唯一将境外美元债全部清偿的头部房企，进一步提高了资金安全性。
“正循环”指的是企业能够实现经营性现金流自我平衡。这代表企业能够依靠自身经营实现现金流正循环，在行业低迷期是企业重要的核心竞争力。报告期内，保利经营性现金流净额为139.3亿，连续第六年为正,同比增长87.68%。具体来看，高品质产品所带来的稳健销售规模使资金持续流入，有了钱则能继续拓展土地、保交楼、持续提升产品力，进一步夯实“正循环”。
“优结构”指优化财务结构。在此方面，保利一直是业内的“三好学生”，报告期内，其各项财务指标均保持稳健。具体来看，该公司期末资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比为1.28。整体看，“三道红线”继续保持绿档水平。
保利多措并举的组合拳，保障了自身现金流的稳健，实现了企业安全与发展的平衡，为其进一步开疆拓土优化资产结构，以及持续增强产品力，提升并延续自身在行业发展中的确定性打下了坚实基础。
聚焦核心城市，优化资产结构增强确定性
牢筑现金流根基的同时，保利有远见的战略布局——聚焦核心城市，则从资产结构上使其发展确定性进一步增强。
从消费端来看，在城市分化的市场环境下，消费者认为核心城市意味着更大确定性，保利也顺势发力核心城市消费市场，使自身发展确定性持续提升。
数据显示，报告期内，保利在38个核心城市的销售金额占总销售金额的比例近9成，连续4年提升；在38个核心城市的市场占有率达6.8%，同比提升0.7个百分点。分区域来看，珠三角、长三角区域为保利贡献分别超1100亿元和1400亿元销售额，广佛合计贡献超800亿元，上海贡献超500亿元，深耕效果显著。据统计，保利市占率超过10%的城市共有27个，单个城市市占率天花板也在不断突破提升。
若想维持在核心城市的优势，使市占率逐步提升夯实确定性，最根本的措施在于优化资产结构，即提高在核心城市的拿地比例，实现高质量拓展。
在投资端，报告期内，保利真正做到了“量质齐增”。数据显示，保利2023年拓展项目103个，总地价1632亿元，同比持平；权益地价1359亿，同比提升26%，保持了一定规模。
再看拓展质量，保利将99%的钱投放在了确定性最高的38个核心城市，其中，住宅业态货值占比达95%，且各项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力。更值得关注的是，高质量拓展保证了开发效率和去化速度，2023年保利新获取项目中，有40%实现当年开盘并贡献签约金额超300亿。2022年新获取项目更是在报告期内收回全部股东投入。
综上，足见聚焦核心城市使保利的资产结构更优，确定性更强。
提升产品力，精准承接新需求延续确定性
聚焦核心城市为保利提供了优质资产，而使优质的土地资源转变为流通的产品，进而为自身提供稳定的现金流，靠的则是保利敏锐的市场洞察力及强大的产品力。
保利洞察到随着居民消费能力的提升，消费习惯的升级，大众对住房的要求从“有没有”转向了“好不好”，市场出现了结构性供给不足，即供需错配的问题。在此背景下，保利认为房企的主战场已由规模竞争转为产品力竞争，故其在业内率先提出了行业已进入品质时代并同步落实“产品制胜”理念。
产品理念是塑造产品力的基石。基于全龄全域的客户调研，保利不断推演品质时代下新的生活场景，深挖新时期客户需求的底层逻辑，认为当今社会正在急切呼唤“人文社区”的回归，故其全新推出了“人文社区”产品理念。
人文社区是实现“人”“文化”与“自然”和谐统一的社区。具体来看，其既是中国式邻里社区的回顾，给予人们归属感，满足日常情感交互需求；也具备丰富的文化底蕴，给予人们精神层面的滋养；还是一种人与人、人与自然、人与城市的全新交互共同体，使人们的生活焕发活力。
基于对“人文社区”的深刻理解，保利从客户真实需求出发，聚焦为客户提供优质生活，持续提升自身产品力。例如，为了适配不同社群的需求，保利更加关注建筑表情和文化传承；更加关注社区对街道界面的柔化；加强了社区配套的投入，营造多元的邻里互动场景；用“情绪设计”理念来升级产品，让生活充满想象力。据悉，保利已成功上榜克而瑞“2023年中国房地产企业产品力Top100”，且产品力排名由2022年的第五名上升至2023第三名。
将“人文社区”融入品质生活则诞生了“天悦和”产品系。具体来看，天字系追求极致美学，有独特的资源禀赋和资源优势；悦字系追求东方美学，既讲究东方意境，也蕴含属地文化特色；和字系追求生活美学，崇尚生活所需一应俱全，体贴入微。同时，人文社区产品系的落地，也充分结合了目标客群、地块属性的差异化，并融入了在地文化。据悉，2023年保利落地产品系项目79个，产品系建设已进入成势阶段。
事实印证“天悦和”产品系是深受市场认可和消费者青睐的。以广州保利天瑞为例，该楼盘是保利天字系首个中式作品，除了顶级设计及豪装外，项目还配备了国风园林及高端会所。再有低容积率、小高层以及完善配套等优势的加持，使该楼盘以强大产品力在广州天河区众多豪宅中脱颖而出，中指数据显示，该盘2024年3月位列天河区新盘销售榜榜首，且荣获“2023-2024中国十佳豪宅项目”。
广州保利天瑞只是保利打造强大产品力的缩影。此外，在克而瑞的评选榜单上，保利天字系荣获2023年全国十大顶级豪宅产品系，悦字系荣获2023年全国十大轻奢精品产品系。“天悦和”产品系七大项目，荣登2023年全国十大作品榜单。
除了住宅产品，保利商业业务及产品也得到市场肯定，旗下保利公寓荣获“2023中国住房租赁优秀企业”；杭州·保利时光里、广州保利广场荣获“2023-2024中国商业地产标杆项目”。
产品力的提升也使客户满意度提高，数据显示，保利2023年完成29.1万套产品交付，在交付量同比增加的情况下，客户满意度也在同时提升。而赢得客户的认可正是保利所追求的终极奥义，可使确定性得以长期存续，进而使企业持续健康发展。
相信未来，保利发展将继续发挥其央企平台优势，在促进现金流“正循环”，保障企业资金安全的基础上，继续聚焦核心城市并持续提升产品力，从而在不确定的市场环境中获得更多“确定性”，进一步实现企业安全与发展的和谐统一，为消费者打造更高品质的产品。
