高端住宅不愁卖。近期，中海地产在京沪深推出系列高端住宅项目，揽金200余亿元。

火爆的高端住宅销售正在这个仲夏上演。6月28日以来，中海地产在京沪深三城的“玖序”系高端住宅项目同步入市，3天内销售超过228亿元，其中上海领邸玖序开盘“日光”，清盘用时不到90分钟。

基于稀缺性与价格倒挂优势，高端改善型楼盘在高净值人群中受到欢迎。今年以来，成交火爆的多为高端改善型住宅，核心城市的高端项目正涌现更多的日光盘。其中，中海地产在一线城市将“玖序”系列高端住宅项目集中推出，业绩冲刺意图明显。公司此次得以集中推盘抢收，去年其在高能级城市的货值储备带来较大贡献。

四城高端住宅齐入市

中海地产3天收金超200亿

曾在6月30日开盘收金62亿元的北京高端住宅项目中海京华玖序(备案名“都阙苑”)，销售成绩仍在不断刷新。据北京市住建委官网信息，截至7月4日，项目签约227套，签约面积44.38万平方米，成交均价17.44万元/平方米。以此测算，该项目成交金额已达77.4亿元，去化率接近八成。

位于北京西城区的中海京华玖序，落址金融街(000402)南延地带，距离天安门直线距离约不到3公里。在市场别称中，这一项目又叫中信城五期，前三期项目本属中信地产旗下“中信城”系列，稀缺的区位优势加持下，前几期项目开盘“一房难求”。后续中海并购中信地产，最后的四期、五期项目也更名为京华玖序并改由中海建设。

除了京华玖序，最近中海地产在北上深的“玖序”系列高端住宅多盘同开，包括位于上海的领邸玖序、深圳的深湾玖序。如果算上即将入市的南京江南玖序，中海地产这批次四大“玖序”项目总货值超350亿元。

热销过程中，上述中海“玖序”系列产品给一线楼市添了把火。6月28日，位于上海徐汇滨江的领邸玖序开盘“日光”，清盘过程用时不到90分钟，项目备案均价14.61万元/平方米，第一批次推售房源232套，吸引632组客户参与摇号，当天官宣揽金66亿元。同一天，位于深圳湾超级总部基地的深湾玖序项目开盘，首批次推出293套住宅并摇号入围，当天收金100.2亿元。

赶在年中销售节点，中海地产在一线城市将“玖序”案名的高端住宅项目集中推出，业绩冲刺意图明显。 6月份收尾前，上述3个“玖序”项目已收金超过228亿元，对比中海地产6月份的466亿元全口径销售金额，贡献占比近一半。

值得一提的是，上述“网红盘”大多因为区位条件优越。 其中，中海京华玖序落址的北京西城区近年鲜少供地，去年3月中信城四期入市时，便因“北京西城近两年唯一新房”颇为抢手；深湾玖序是去年中海地产斥资上百亿竞得的深圳最贵宅地，也是近22年来深圳湾超级总部基地的第一宗住宅用地。

深湾玖序项目还在土拍阶段突破了户型限制与备案价格纪录，主力户型为196平方米~328平方米的大平层房源，不受“7090”户型政策(开发商新建商品房时套型建面90平方米以下住房占比须达70%)限制。另外，该项目的毛坯备案均价约13.3万元/平方米，打破了之前深圳新建商品房13.2万元/平方米的最高限价纪录。

尽管均价“10万+”的高端改善型楼盘已是高门槛， 与同板块的二手房项目对比，这类“网红盘”的优势往往在于价格倒挂。 本刊了解到，中海深湾玖序的周边楼盘中，红树西岸项目现在二手房挂盘售价达17万元-20万元/平方米；京华玖序前期项目(中信城前三期)的二手房挂牌价格多为16万元~20万元/平方米；与上海领邸玖序同片区的云锦东方，目前二手房挂牌价格已达20万元~24万元/平方米。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向本刊表示，近日中海地产多个高端住宅项目集中入市，部分原因在于 6月份是个关键节点，上市公司需要冲击半年度业绩。另外，上半年新房市场整体比较疲弱，市场复苏迹象主要发生在二手房和刚需市场，如果能够通过高端住宅项目热销带动整个楼市的预期，这也是各地政府部门和开发商所喜闻乐见的。

高端住宅行情点燃楼市

稀缺性与性价比助推独立行情

中海“玖序”系列多城联动之外，今年中海地产旗下系列高端住宅项目扎堆入市。就在6月27日，备案均价高达29.8万元/平方米的中海顺昌玖里49套风貌别墅宣布开盘售罄，刷新上海新房均价的历史新高。往前追溯，今年3月中海顺昌玖里入市的第三批次512套高层房源过会均价17.2万元/平方米，当日销售额近200亿元，登顶成为全国“盘王”。

事实上， 中海热销的高端项目，正赶上高端住宅入市井喷年。 今年以来，房地产行业其实较以往相对依赖高端住宅市场，行业深度调整下，成交仍然火爆的楼盘多为高端改善型住宅。

近期北京、上海、深圳、杭州、成都等核心城市的高端住宅项目步入集中推盘期。其中， 上海更是凭借高端住宅项目走出独立行情。 克而瑞数据显示，今年上半年总价2500万元以上的高端住宅成交超2025套，成交规模系上海近10年以来最高。

今年上海各类高总价风貌建筑项目涌现，比如新鸿基地产旗下滨江凯旋门、融创外滩壹号院、保利世博天悦、香港置地启元、凯德·茂名公馆、上海宸嘉100嘉佰道等中高端楼盘均以亮眼的销售业绩“出圈”。其中，滨江凯旋门、上海宸嘉100嘉佰道等均为“日光盘”，开盘当天售罄并分别收金70.27亿元、61亿元。

“近年房地产市场销售的两极分化明显，要么是小户型、低总价的刚需类二手房成交规模大，要么是高端住宅盘比较热销，面对核心区域、性价比高的高端住宅产品，高净值人群还是愿意持有的。”李宇嘉就此表示，“一直以来，由于地价成本偏高、开发商需承建配套、快周转条件下房屋品质难以把控等原因，市场中真正的高端住宅项目其实比较稀缺。”

在李宇嘉看来，近年京沪深等热点城市有不少均价“10万+”乃至“15万+”高端住宅项目在售，不过，并非所有项目都能迎来开盘售罄的情况，这与产品定位、开发商品牌、地段、容积率、资源稀缺性等有关，能够同时具备这几个方面特征的项目较少，尤其是上海的风貌建筑，与整个房地产市场其实缺乏关联性，因此， 寄希望于高端住宅产品的局部火热带动整体市场回升会比较难。

上海中原地产市场分析师卢文曦向本刊介绍，自去年以来，高端住宅市场其实就表现亮眼，今年表现更加活跃，二季度高端住宅市场的成交量创下了自2021年以来的季度交易量新高。

“目前房地产市场仍然在调整，但高端住宅市场都蛮抗跌。”卢文曦谈道， “一方面这类产品确实具有稀缺性，很多核心城市市中心都不再进行供地，很少有新盘供应；另外，尽管现在产品限价稍微有点往上走，但与周边房源还是存在一定的倒挂空间，从资产配置的角度看，具有布局潜力。”

前期货值储备优势显现

中海冲击销售榜

赶在年中节点推出重量级项目，中海地产6月份业绩增长明显。据中指院等机构数据，今年上半年，中海地产实现销售额1483亿元，销售排名维系行业TOP2。其中，6月单月中海地产实现全口径销售金额466亿元，同比增长40%，环比增长超100%，单月销售居百强之首，创近一年来新高。

集中推盘抢收的背后，中海地产延续着“高周转”模式 ，公司这次推出的上海领邸玖序、深圳深湾玖序以及即将入市的南京江南玖序，都是中海地产于2023年下半年新获得的地块，从拿地到开盘只用了一年时间。

其中，深圳深湾玖序项目是去年中海地产历经上百轮竞价，以“125.32亿元+5.85万平米自持租赁住房建面”代价斩获的“地王”项目；上海领邸玖序也是去年中海和西岸联合体斥资240.16亿元拿下的超级地块。

2023 年以来，中海地产的货值储备其实主要来源于高能级城市贡献。中海方面披露，2023年公司新增货值2404.2亿元、总购地金额1342.1亿元，其中北上广深四个一线城市权益购地金额占比约60%。过去一年，中海地产在一线城市拿下3宗百亿级地块，在一线城市夺地风头正盛。

在中指院发布的2023年房企新增货值百强榜单中，去年中海地产以2585亿元的新增全口径货值排名第一。不过，今年上半年的货值榜单中，中海地产的全口径新增货值为291亿元，回落至榜单第八，中海地产下半年会否拿出更大力度进行拓储值得观察。

(文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。)