4月20日，聚焦产业园区赛道的龙头物企特发服务(300917.SZ)发布2024年年度报告。
2024年，特发服务实现营收28.64亿元，同比增长17.00%；归母净利润1.22亿元，同比增长1.24%。
值得注意的是，自2020年上市以来，特发服务已连续五年“增收又增利”。2020年—2024年，公司的营收增速分别为24.40%、52.54%、18.60%、22.04%、17.00%；归母净利润增速52.01%、13.14%、1.46%、5.30%、1.24%。
而根据中指研究院发布的《2025中国物业服务百强企业研究报告》，2024年，百强企业净利润均值为7990.71万元，同比下降4.71%，延续着2022年、2023年的“增收不增利”态势。
从上述数据可以看出，虽然特发服务2024年营收、归母净利润增速明显下滑。不过，相比于行业，其这份“增收又增利”的成绩单依旧可圈可点。
年报显示，特发服务的营收由综合物业管理服务业务、政务业务、增值业务三部分构成。
其中，综合物业管理为特发服务最主要的业务，营收常年占比超8成，主要聚焦园区物业，并涵盖了公共物业、商业物业、住宅物业等多种业态，服务客户包括华为、阿里巴巴(09988.HK)、腾讯(00700.HK)、字节跳动、小红书等头部互联网企业，以及中国移动(600941.SH)、国家电网等大型国企。
数据显示，2024年，特发服务的三大业务均实现了双位数增长。其中，综合物业管理服务业务实现营业收入23.64亿元，同比增长18.30%：政务业务实现营业收入2.86亿元，同比增长13.18%；增值业务实现营业收入2.12亿元，同比增长10.55%。
不过，特发服务也在年报中指出，物业行业的竞争正在加剧。其表示，“随着住宅类项目步入存量时代，增量空间愈发逼仄，住宅物业市场渐趋饱和。在此背景下，行业内物业管理企业纷纷将目光转向非住领域，公司所处的园区物业细分领域，不可避免地卷入这场激烈的市场争夺战。”
值得注意的是，和往年不同，此次特发服务并未在2024年年报中披露新拓展项目的具体数量。
特发服务仅在年报中指出，期内，公司先后中标华为上海练秋湖项目动力设施运维服务、阿里巴巴西溪园区B区项目、字节跳动杭州未来科技城园区项目、上海美的全球创新园区项目等，并成功续签多个互联网总部园区项目等。同时，公司还成功收购以金融机构物业为主业的成都交子融汇商业运营管理有限公司 51%股权，进一步提升和巩固公司在西南地区的市场地位与区域影响力。 此外，在政府办公 物业领域、文旅物业服务领域，公司亦有项目中标。
不过，随着物企间的竞争加剧，即使手握华为、阿里等大客户，特发服务的盈利能力也在下降。
2024年，特发服务的综合物业管理服务业务毛利率仅为8.15%，较2023年下降0.16个百分点。受该业务较低的毛利率拖累，特发服务全年整体物业管理服务的毛利率仅为11.77%。
另据克而瑞物管数据，2024年，59家上市物企平均毛利率19.2%。相较之下，特发服务毛利率水平远低于行业均值。
对于公司未披露新拓展项目的具体数量及毛利率低于行业均值背后的原因，时代周报记者致电特发服务董办和证代处，无人接听电话；随后，记者向特发服务发去采访提纲，截至发稿，对方尚未回复。
此外，时代周报记者还注意到，外资机构亦接连交替出现在公司前十大股东行列。
截至2024年底，摩根士丹利国际股份有限公司(以下简称“大摩”)出现在特发服务前十大股东中，持有35.55万股，占公司总股本0.21%，持股市值约0.17亿元。
而此前，高盛集团也曾于2024年第二季度进入特发服务十大股东，新进49.90万股，占流通股比约为0.30%。不过，2024年第三季度，高盛减持11.19万股，持股38.71万股，占流通股比约为0.23%。年报显示，高盛集团也已退出了前十大股东行列。换言之，高盛集团四季度进一步减持超3.16万股。
相同的情况还发生在了另一个A股物业上市公司身上。2024年第三季度，高盛集团新进南都物业(603506.SH)前十大股东，持有102.27万股，占公司总股本的0.54%。
而南都物业2024年年报显示，高盛集团已不在前十大股东行列，四季度减持超26.27万股。取而代之的是，大摩出现在了前十大股东中，持有142.07万股，占公司总股本的0.76%。
对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜接受时代周报记者采访时表示，中国政府出台了一系列政策支持物业管理行业的发展，鼓励企业提升服务质量和管理水平，推动行业规范化和专业化。这为外资进入物业管理市场提供了良好的政策环境。
柏文喜还指出，物业管理行业具有一定的抗周期性，无论经济形势如何变化，人们对物业管理服务的需求相对稳定。在经济不确定性较大的情况下，外资倾向于选择具有稳定现金流和较低风险的行业进行投资。
此外，国金证券房地产首席分析师池天惠也在4月21日发布的研报中指出，站在当前时点，优质物企具备安全性、成长性、红利性三重价值，具备抵御下行及穿越周期的强大韧性。当前物业股已回落至底部区间，股息率较高，投资性价比凸显。
