土地市场整体回调之际，杭州走出独立行情。

12月23日，杭州完成出让2025年最后一宗涉宅用地——富阳区银湖板块银湖52-2号地块，由浙江龙大地产有限公司以2.92亿元竞得，溢价率1.74%，成交楼面价6201元/平方米。

根据中指研究院统计，随着该宗地块成交落槌，2025年杭州十区共成交涉宅用地92宗，成交总金额1420.8亿元。无论出让数量还是成交金额，均远高于2024年的72宗、1169亿元。

横向对比来看，一线城市中，今年已完成涉宅用地出让的上海、广州、深圳，卖地收入分别为1427亿元、507亿元、291亿元；北京尚有一场涉宅用地出让未完成，业内预计其全年成交金额将超过1427亿元，有望位居全国首位。

在一线城市整体承压、土地市场深度分化的背景下，杭州成交规模已与北上并列。

滨江坐稳杭州土拍“榜一大哥”

杭州近1421亿元的全年涉宅用地成交金额中，超过八成在上半年完成。

2025年上半年，杭州十区累计成交涉宅用地68宗，成交金额1160.14亿元，半年卖地收入已接近2024年全年水平(1169亿元)，并呈现出高频成交、高溢价率与价格纪录密集刷新的特征。

68宗地块中，溢价率超过50%的地块多达20宗，其中建发房产竞得的蒋村文新单元项目溢价率高达115.39%。多个核心与次核心板块在短时间内连续刷新楼面价纪录，涉及钱江世纪城、萧山新区、城东新城、市北等近20个板块。

2025年上半年，杭州土拍没有“淡季”，几乎每个月都有地块的成交楼面价被刷新。

一季度，杭州涉宅用地楼面价上限在短时间内被三次抬高。

1月24日，滨江集团以6.48万元/平方米的楼面价竞得湖墅单元地块民生药厂地块，溢价率71.25%，将杭州涉宅用地成交楼面价推至新的高度。仅两个月后，3月25日，滨江集团再度出手，作价52.03亿元拿下滨江区西兴单元地块，楼面价升至7.74万元/平方米。3月28日，建发房产在102轮竞价后以34.35亿元摘得西湖区蒋村文新单元地块，楼面价8.80万元/平方米，进一步抬高杭州涉宅用地的楼面价水平。

进入二季度，土地市场的高热态势仍在延续。4月，多个核心及次核心板块相继出现高溢价成交。

原运河新城单元-1地块由越秀地产以58.23%的溢价率、11.00亿元总价竞得，成交楼面价3.91万元/平方米。萧山市北单元地块经81轮竞价后，由绿城中国以31.13亿元摘得，成交楼面价3.51万元/平方米，溢价率达59.39%。世纪城核心单元地块则在168轮竞价后由保利发展以45.37亿元竞得，成交楼面价5.16万元/平方米。

这三宗地块的楼面价均创下各自板块新高，进一步巩固了上半年杭州土地市场的高位运行态势。

值得注意的是，上半年杭州土地市场呈现出多类型房企同台竞技的格局，央国企、民营房企与混合所有制企业均保持较高参与度。其中，滨江、兴耀、英冠、金帝、建杭等民企频繁出手，拿地数量占比过半。

从拿地规模看，滨江集团依然是杭州土地市场的“榜一大哥”，全年拿地及参与合作项目达23宗，拿地金额超过470亿元。

进入下半年，杭州土地市场明显降温。

下半年杭州十区仅成交涉宅用地24宗，成交金额260.63亿元，占全年成交额不足两成。其中，约2/3的地块溢价率不超过12%，高溢价成交明显减少。进入四季度，仅成交10宗涉宅用地，过半地块以底价成交。

442.9亿元资金涌入千万级豪宅市场

房企在杭州土地市场上的积极表现，一方面来自杭州持续加大优质地块供应，另一方面则源于高端市场展现出的强劲购买力。

中指研究院数据显示，截至2025年11月，杭州市区总价超1000万元房源成交的项目超过60个，累计成交2868套、70.5万平方米，同比分别增长38.4%和34.9%，成交金额442.9亿元，套均总价约1544万元。

高端购买力呈现出高度集中的特征，城市核心区与新兴中心区成为资金最主要的目的地。前11月，奥体博览城、江湾新城、安琪儿/城东新城三大板块成交金额分别达到62.3亿元、61.6亿元和56.7亿元，合计贡献近180亿元，占高端住宅成交总额的近一半。

与此同时，拥有稀缺自然资源的板块亦获得稳定支撑。白马湖、湘湖等板块分别实现成交金额34.6亿元和18.7亿元，显示改善型购买力对景观资源与低密居住环境的持续偏好。

具体项目层面，奥体板块的奥映鸣翠府以62.3亿元的成交金额位居榜首。

该项目为奥体板块首个不限价住宅，于2024年11月由滨江集团以4.82万元/平方米的楼面价竞得。项目规划7幢高层、2幢叠墅，今年7月至10月四次开盘，中签率介于12.23%至39.3%之间。

值得注意的是，奥映鸣翠府首开备案均价达到86978元/平方米，较此前奥体板块新房限价(46000元/平方米)大幅上涨，部分房源备案价突破10万元/平方米。

整体而言，高端住宅的上涨趋势同样清晰。2025年1—11月，杭州高端住宅成交均价为62848元/平方米，同比上涨24.0%。核心稀缺资产价格抬升尤为明显，例如上城区复兴板块的御园，均价已达到18.6万元/平方米。

中指研究院认为，高端市场的快速放量，一方面得益于新房限价全面取消，为开发商打造高品质产品提供了更充足的利润空间，推动改善型和高端产品集中入市；另一方面，杭州数字经济和科创产业发展持续孕育新的高净值人群，叠加“卖旧换新”的置换需求，共同构成高端住宅市场的基本盘。

根据不完全统计，未来杭州将有17个高端住宅项目陆续入市，覆盖望江新城、奥体博览城、蒋村、湘湖等多个热门板块。产品形态以大平层、叠墅、排屋为主，总价区间从1500万元走高至5000万元以上。

潜在供应规模显著放大的同时，市场去化节奏已有放缓迹象。

克而瑞的报告指出，11月杭州新房供应放量、成交环比持平，市场分化加剧，单价3万-4万元/平方米的项目客户分流加剧，“流摇”(楼盘在销售过程中，登记购房人数不足，导致无需进行公证摇号即可直接认购的情况)情况蔓延至5万元/平方米以上的高端项目。