2026年3月11日，越秀房地产投资信托基金(00405.HK，以下简称“越秀房产基金”)发布2025年度业绩。在全球经济波动、国内商业不动产市场分化调整的多重考验下，基金以精准财务管控破局、精细化运营筑基、可持续发展赋能，逆势交出稳健答卷：全年营收18.56亿元，期末融资成本率3.61%，创近三年新低，外汇敞口收窄至24%，达近五年最低，四大核心业态多点开花，ESG斩获全球房地产可持续标准(GRESB)最高绿色五星评级，用实干与坚守彰显越秀房产基金的抗周期韧性与长期价值底气。
作为全球首只投资于中国内地物业的香港上市REIT，越秀房产基金在2025年迎来上市20周年。面对行业结构性调整压力，基金坚守长期主义，以“财务优化强韧性、运营深耕提效能、多元布局抗周期、ESG赋能筑根基”为核心策略，主动破局、精准施策，不仅实现财务结构与资产质量的双重升级，更凭借全业态协同发力的稳健表现，获得标普、惠誉两大国际评级机构“投资级”评级及稳定展望加持，为行业高质量发展树立标杆，也为基金单位持有人持续创造稳定价值。
财务结构持续优化，期末融资成本率创近三年新低
稳健的财务体系是REITs穿越行业周期、保障投资者权益的核心支撑。2025年，管理人坚持主动审慎的财务管理策略，全面提升财务稳健性，实现成本、风控“双突破”。
融资成本“创新低”。依托市场利率下行窗口，基金主动优化融资结构，报告期内全年平均付息率降至3.77%，较上年同期下降76个基点；期末融资成本率进一步降至3.61%，创近三年新低，全年节省融资成本约1.5亿元人民币，为资产维护、运营提质与投资者分派预留了充足资金空间。
风险敞口“精准控”。基金通过科学的敞口管控与融资工具搭配，优化外汇敞口至24%，达到近五年最低水平；利率敞口降至10%，较年初下降16个百分点，有效规避了汇率与利率波动带来的潜在风险，提升了财务运行的可持续性。
资本运作“高效率”。资产组合优化方面，通过出售越秀金融大厦50%权益，成功回笼约53亿元人民币现金，财务灵活性与抗风险能力大幅提升。
上述举措获得全球资本市场高度认可，标普、惠誉两大国际评级机构均对越秀房产基金维持“投资级”评级，并将评级展望上调至稳定，充分展示了国际市场对其经营稳健性、管理专业性与长期发展潜力的信任。
精细化运营深耕细作，核心业态彰显抗周期韧性
面对行业调整压力，越秀房产基金以精细化运营为核心抓手，聚焦写字楼、酒店公寓、专业市场、零售商场四大业态，精准施策、提质增效，各板块均展现出较强的抗风险能力，持续夯实经营基本盘。
写字楼：结构优化筑韧性，质效齐升穿越周期
以产品优化与资源协同双轮驱动，深化租户结构优化与品牌建设互促提升，助力资产稳健穿越周期，实现高质量发展。2025年，写字楼实现收入9.86亿元，核心指标稳健。基金主动推进租户结构优化，坚持“提质优先、量质并重”，建立全维度租户准入与优化机制，重点引入高信用、长周期的优质租户。全年新签约9.6万㎡，多项目新签成果显著；新引入10家财富世界500强和中国500强背景租户。截至年末，财富世界500强和中国500强背景租户在租面积占比约38%，筑牢优质客群基本盘，为出租率稳定提供核心支撑。
同步推进服务提质升级，以共生理念搭建专属高端租户服务体系，全新落地定制化办公配套UNIMAX HUB，叠加高效响应、多元增值服务，持续优化客户体验、提升租户粘性。 产品力升级精准适配市场，广州国际金融中心推出7,403㎡带装修单元，去化周期约36天、去化率近72%，武汉越秀财富中心约2.1万㎡改造单元去化率近98%。财富广场带装修单元去化率达93%，产品去化大幅提升。运营韧性持续凸显，核心项目续租亮眼，广州国际金融中心续租率86%、财富广场续租率84%；武汉越秀财富中心续租率76%，创近三年新高；出租率稳中有升，财富广场期末出租率93.4%，同比上升1个百分点，香港越秀大厦维持100%满租。进一步强化基金压舱石功能，叠加标杆项目品牌影响力与生态共建能力，为长期稳健经营筑牢坚实根基。
酒店公寓：品质升级稳收益，品牌影响力持续提升
依托入境游持续复苏的重要机遇，酒店公寓业态聚焦“品质革新、服务提质、品牌升级”，深入洞察高端客群需求，主动推进产品与服务迭代，全力提升经营质量。广州四季酒店完成首批客房翻新，落地近零污染精装修技术，全力拉升客户体验，平均房价同比提升5.8%达2,260元/间/晚，RevPAR同比增长0.9%，在奢华酒店竞争群组中保持领先地位。年内首获「米其林一星钥酒店」，旗下愉粤轩蝉联2025广州「米其林一星」餐厅，佰鲜汇荣膺2025广州「米其林指南入选餐厅」，品牌价值持续凸显。
广州IFC雅诗阁服务公寓深耕外籍客群，优化长短租比例与服务体验，全年平均入住率91.5%，同比提升1个百分点；平均房价与RevPAR分别同比提升1.6%与2.7%，经营收入自2016年起连续十年稳居雅诗阁集团中国区第一，为业态整体稳定提供坚实保障。随着入境游持续升温，酒店公寓业态有望持续释放增长势能，实现强势突围、再攀新高。
专业市场：转型赋能稳经营，龙头地位持续巩固
从“即时交易”到“布局未来”，有“中国品牌服装国际交易中心”之称的广州白马服装市场，以产业赋能与数字化转型破局，同步深化服务提质与租户优化，全力以赴稳固经营态势、守住行业地位。期末出租率达96%，其中一楼实现近五年首次满租，二楼出租率创下近六年新高；持续优化租户结构，全年新签面积5,808㎡。
稳边贸、扩消费。中国正经历从“全球制造业枢纽”向“世界级消费市场”的转变，市场潜力巨大。广州白马服装市场乘借东风，全年持续深化“广深莞”产业联动，引入核心产业集群优质客户，搭建产业交流平台，组织原创品牌亮相国内外核心展会，助商户对接全球时尚资源；搭建贸易新通道、开展边贸供应链对接会，与新疆十家批发市场建立供采联盟，畅通内外贸销售渠道；升级采购节成为行业IP，深度整合50家政府及行业资源。2025年项目累计接待采批团517个，采购商近1.3万人次，其中含法国、越南等19个国家和地区的外商团，促成采购金额3.2亿元；此外通过搭建“白马悦境通”跨境电商平台，推动专业市场向综合时尚产业平台转型，全力拓宽商户经营渠道，为长期稳定发展注入强劲动力。
零售商场：主动焕新谋突破，培育增长新动能
面对消费复苏节奏放缓的市场环境，零售商场主动求变、精准破局，以“品牌焕新+场景运营+服务提质”为抓手，全力以赴对冲市场压力、稳固经营基本面。通过有序招调焕新，加快品牌迭代升级，积极抢抓首店经济、跨境消费、夜经济等热点，同时优化商场动线设计、完善配套服务设施，升级会员专属权益、线下体验等，全力提升消费体验与商场吸引力。广州IFC国金天地引进广州首家且目前唯一的市内免税店「中免免税店」及7家首店品牌，会员销售占比实现翻倍式增长至16%，实现期末出租率95.5%、续租率89%，经营态势稳健。广州VT101维多利广场引入“超级安踏”广佛最大店及“蟹莽莽”全国首店，商场整体期末出租率94%，续租率84%，其中主力租户优衣库销售额同比大力增长，蝉联全国门店榜首；通过持续打造“悦潮节”“悦购节”“悦食节”等自主IP活动，推动商场销售额同比提升2%，逐步实现稳步复苏。武汉星汇维港购物中心通过业态焕新与“江畔星夜”等主题活动提升人气，出租率较中期强力回升至87.4%，复苏态势明显，为基金在华中地区的零售商业布局奠定基础。
ESG深度赋能 筑牢长期价值根基
在行业高质量发展的背景下，越秀房产基金紧跟国家“双碳”目标与可持续发展政策导向，将ESG理念深度融入发展战略与经营全流程。以可持续实践夯实长期价值根基，连续十年对外披露可持续发展实践成果。2025年正式将《环境、社会及管治报告》更名为《可持续发展报告》，推动可持续发展与基金战略同频共进。
在可持续融资领域持续突破，2026年2月5日，基金成功定价发行首笔境外绿色双币种债券，包括3亿美元3年期绿色债券(票面利率6.5%)及6.9亿元人民币3年期绿色点心债(票面利率3.5%)，进一步优化债务币种配置，丰富绿色金融实践经验。
绿色运营成效显著，基金持续推进物业绿色升级，目前拥有WELL铂金级项目2个、WELL HSR项目8个，LEED铂金级认证项目3个。其中，广州国际金融中心顺利通过BOMA中国COE续认证，超出基准标准的审核项目增至19项，成为亚太区首个获得「WELL铂金+LEED铂金+BOMA中国COE+BOMA国际360」四认证的REITs资产，树立行业高品质运营标杆。
凭借卓越的可持续发展实践，基金国际评级持续进阶。在2025年全球房地产可持续标准(GRESB)评级中，首次获得最高绿色五星评级及“全球行业领导者”称号，再次获得公开披露最高A评级，香港品质保证局可持续发展评级提升至“A”级，标普CSA评分领先全球87%同业，同时斩获“2025年度香港绿色和可持续金融大奖”等多项荣誉，可持续发展实力获国际权威认可。
结语：?上市20载初心不改，勇毅突围再启新程
2025年，上市20周年的越秀房产基金，在复杂多变的市场环境中顶住压力、主动破局，以确定性策略应对不确定性挑战，凭借优质的资产组合、精细化的运营能力、卓越的财务管控和坚定的可持续发展理念，稳固经营基本盘，实现了财务结构与资产质量的双重优化，印证了多元资产布局战略的前瞻性和可持续性。
展望2026年，行业仍面临诸多挑战，但中国“十五五”规划开局、经济刺激政策落地、消费稳步修复等机遇已然显现。越秀房产基金将保持审慎乐观态度，“以变应变、精准施策”，在稳健经营、夯实发展根基的基础上，持续优化融资结构、深耕核心资产、推进资产提质，以更主动的作为抢抓市场机遇，持续为基金单位持有人创造长期、稳定、可持续的价值回报，在高质量发展道路上勇毅突围、再启新篇。
