地产开发或将不再是民营房企巨头龙湖的最大收入来源。

3月27日，龙湖集团(00960.HK)召开2025年年度业绩会。2025年全年，龙湖实现营业收入973.1亿元，同比下降约23.7%。实现公司拥有人应占溢利10.2亿元，剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后，公司拥有人应占核心亏损为17.0亿元，这也是龙湖上市以来的首次亏损。

对于亏损的主要原因，龙湖集团管理层在业绩会上表示，“这几年整个地产开发市场的量价都在持续下行，公司的开发业务毛利率明显承压，这一压力会在2025年和2026年的结算周期中体现，这也是整个行业共同面临的问题”。

2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期，克而瑞在去年9月发布的房企盈利能力报告中指出，行业典型上市房企从2021年开始就保持毛利润下滑趋势，且由于营收规模下滑、资产减值等诸多因素，自2022年起，行业典型上市房企的净利润出现大幅亏损。

地产业务也是影响龙湖集团总体表现的板块。业绩报告显示，2025年，龙湖集团的地产开发业务实现合约销售金额631.6亿元，其中一二线城市销售占比约90%，销售单价为12179元/平方米。地产开发业务的分部收入为705.4亿元，分部溢利录得亏损81.4亿元，2024年该分部溢利为13.2亿元。

关于地产开发业务，“今年我们的打法仍然会聚焦在存货去化、存量土储的投后激活，以及进行少数的优中选优的增量投资”。龙湖集团管理层如是说道。

业绩报告显示，2025年全年，龙湖集团新增收购土地7宗，对应的总建筑面积37.7万平方米，权益面积为26.5万平方米；于2025年12月31日，龙湖集团的土地储备合计2235万平方米，权益面积为1732万平方米。此外，截至2025年12月31日，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为991亿元，面积约为806万平方米。

尽管开发业务受外部环境影响有所下滑，但以收租和物管等为代表的经营性业务仍保持稳健。

2025年，龙湖集团旗下以租金收入和物业增值为主的运营业务实现分部收入141.86亿元，分部溢利88.4亿元，2024年同期为88亿元；服务业务(包括物业管理和代建业务)实现分部收入171.5亿元，分部溢利48.9亿元，2024年同期为52.7亿元。

这两大业务也将是龙湖集团未来的转型方向。2025年，龙湖集团新增运营13座商场，其中5座为轻资产。截至期末，龙湖商业累计运营99座商场，期末出租率保持97%；全年租金收入同比增长4%至112.1亿元；2026年则计划新开9座左右商场。物业服务方面，龙湖智创生活全年实现收入112.3亿元，期末在管面积约3.6亿平方米。

据龙湖集团管理层预计，最晚到2028年，龙湖集团的运营及服务业务的收入将会超过地产开发，意味着龙湖集团的主营收入将不再是地产开发，而是可持续的运营服务收入。

“模式非常地稳定和清晰，就是地产开发业务逐步减亏，运营及服务业务保持两位数的增长”，管理层预期，龙湖集团会在2025年至2026年达到低点，从2027年开始恢复公司整体的增长。

另据管理层透露，2025年，龙湖集团的运营及服务业务毛利率超过50%，净利润约为30%，为公司贡献的核心溢利约为79亿元。“今年我们预计(运营及服务业务)也会实现10%以上的增长，力争尽快达到100亿元的利润规模。”

保持业务发展同时，龙湖集团仍需努力还债。

2025年，龙湖合计完成135亿元境内债券及92亿港币境外银团的安全兑付，2026年剩余到期债务约61亿元，2027年到期约62亿元。截至2025年12月31日，龙湖的有息负债减少235亿至1528亿元，平均借贷年期由10.27年拉长至12年以上，平均融资成本由4.00%降低至3.51%。