新世界发展(00017.HK)再次触动资本市场最敏感的神经。

5月27日，香港地产巨头新世界发展第三次宣布延期付息，涉及4只永续债，规模合计34亿美元。此前2025年5月30日、2025年11月26日，公司已两度延期付息。

这4只永续债，包括7亿美元A系列永久证券、12亿美元B系列永久证券、5亿美元C系列永久证券和10亿美元D系列永久证券，原定派息日分别为6月9日、6月10日、6月16日及6月22日。新世界发展称，发行人新世界财务(英属维尔京群岛)有限公司已通知所有持有人，选择延期至各自下一个派息日支付。

由于永续债通常设有可选择递延派息条款，发行人可以在特定条件下延后支付票息，因此延期付息并不构成违约。但对市场而言，这仍被视为企业流动性承压的重要信号。

新世界发展首次宣布延期付息的首个交易日即2025年6月2日，公司股价盘中一度跌超10%，最终收跌6.47%；多只永续债价格则创下新低。5月28日，新世界发展收于8.11港元/股，跌1.70%。

这家老牌港资房企正处于债务重组的关键阶段。

2025/2026财年中期报告显示，截至2025年12月31日，新世界发展总债务约1443亿港元，净债务约1227亿港元，净负债率59.7%。

此前，新世界发展已尝试通过债务置换缓解压力。

2025年11月3日，公司针对永续证券及有担保票据提出交换要约，并于同年12月5日完成债务置换，涉及规模约200亿港元。债务置换完成后，新世界发展未偿付永续证券及有担保优先票据本金分别减少约87亿港元及4亿港元。

债务置换并不意味着压力已经解除。在2月27日召开的2025/2026财年中期业绩会上，新世界发展管理层明确表示，关于新的永续债，集团会按照条款执行；旧的永续债息，继续暂停派发。

截至2026年6月30日的2025/2026财年下半年，对新世界发展而言将是重要窗口。而在此期间，新世界发展在经营和化债上的动作皆备受外界关注。

今年5月初，新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚在接受媒体采访时表示，自2025年下半年以来，香港经济及楼市气氛明显改善。据媒体报道，2026年至5月21日，由新世界发展负责销售及合作项目，共售出约1,300伙，包括焦点项目尖沙咀“瑧玥”以及大围“柏傲庄”，连同车位销售金额已突破200亿港元。

与此同时，新世界发展也在加快内地项目推售。黄少媚此前表示，新世界中国在内地最重要的土地储备主要在长三角和大湾区，例如上海、杭州、宁波、深圳、广州。“我们的土地储备在两个经济最活跃的地方，会继续在这些地区寻找机会，未来在住宅方面希望能够重点增加现金流的项目。”

她介绍，公司在广州和深圳会有一些旧改项目陆续成熟。其中，深圳西丽旧改预计今年国庆期间推出；龙岗项目新世界188號售楼处开放一个月到访客户超过3000组，首开销售159套。

除了销售回款，郑氏家族也在持续推进资产处置，筹钱自救。

5月27日，界面新闻援引港媒报道称，新世界发展正洽谈出售中环摆花街商业地块，交易价格约10亿港元。

此外，市场还传出新世界发展正就出售其持有的三家香港酒店资产组合的50%股权进行磋商，总估值约为20亿美元(约156亿港元)。该资产组合包括湾仔君悦酒店、湾仔万丽海景酒店、尖沙咀凯悦酒店，潜在买家包括总部位于新加坡的Aravest Pte。对此，新世界发展5月5日回应称，确有潜在买家接洽，但尚未订立需要披露的协议。

此前的5月13日，郑氏家族旗下周大福创建(00659.HK)以16.1亿元出售湖南长浏高速100%股权。虽然这笔交易并非直接向新世界发展输血，但由于买方同时承接约21亿元银行贷款，意味着郑氏家族主动剥离带杠杆的长期资产。

更早之前，市场屡次传出黑石集团可能成为新世界发展最大单一股东的消息。不过，新世界发展随后澄清称，仅为控股股东周大福企业与潜在投资者的初步接洽，尚未达成任何协议。

外部“输血”迟迟未能落地，市场也关注新世界发展以及作为控股股东的郑氏家族是否存在供股或配股计划。不过，在此前的业绩会发布会上，新世界发展管理层曾表示，改善现金流是公司一直以来的主要方向，“我们会慎重地考虑一切资本工具和方案，目前并没有供股配股的计划。”

郑氏家族第三代接班人郑志刚谢幕后，新世界发展董事会仅剩两名家族成员——创始人郑裕彤之子郑家纯、郑家纯之女郑志雯，公司经营主要由黄少媚等职业经理人操持。

截至2025年末，周大福企业持有新世界发展45.24%股权，郑家纯、郑志雯分别持股0.21%、0.03%。希望保持控制权的郑氏家族，是否会拿出真金白银“输血”新世界发展，或许很快就会有答案。