智通财经APP获悉，7月9日，中指研究院发布2026上半年中国物业服务市场总结及下半年趋势展望。报告显示，2026年上半年，物业行业IPO持续冰封，金科服务和瑞森生活服务相继退市，至此退出资本市场的上市物企已达5家。“有退无进”的格局折射出行业资本逻辑的转变。物业板块资本市场表现不佳，物业股长期低迷，使上市平台失去了核心价值，进一步印证了部分企业选择退市的原因。2026年上半年，物业板块总市值及市盈率均处于波动下行趋势，截至2026年6月30日，上市物企总市值约为2029.90亿元人民币，PE均值为13.06倍(剔除异常值)，较年初分别下降21.38%、27.31%。
2026上半年中国物业服务市场总结
(一)政策环境：“物业服务质量提升”纳入国家战略，行业利好政策频出
2026年是“十五五”开局之年，“物业服务质量提升”被纳入国家战略层面统筹推进，行业定位与服务价值得到顶层确认，标志着物业服务从房地产开发的附属环节，提升至关乎民生福祉、资产价值与社会稳定的关键性服务。
2026年3月，《政府工作报告》提出：“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。这是政府工作报告首次将“实施物业服务质量提升行动”与“好房子”建设并列提出。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》明确提出：“提高家政、物业、快递等服务质量”“实施物业服务质量提升行动”，物业行业被纳入国家“十五五”规划的战略顶层设计。2026年5月，国务院印发首个城市更新五年专项规划《城市更新“十五五”规划》，将“物业服务质量提升行动”列为14项重大工程之一。前述政策共同确立了“物业服务质量提升”作为“十五五”时期行业发展的核心主线，肯定了物业服务的重要价值。
表：2026年上半年关于“物业服务质量提升行动”的部分政策梳理
资料来源：中指研究院综合整理
同时，根据2026年全国两会期间的公开信息，住建部采纳人大代表将“物业管理”调整为“物业服务”的建议，相关部门着手修订《物业管理条例》，行业分类也将由“物业管理”变更为“物业服务”，一并纳入国民经济统计目录。其深层意图在于：让法律条文转化为行业共识，让“业主是权利人、物业是服务者”的主体定位更加明晰，让物业服务关系真正落到实处，强调物业服务的重要性。
“物业管理”改为“物业服务”并非政策层面的首次调整，而是在此前多次调整基础上的进一步强化，从法律条文逐步延伸至制度名称层面。第一次演进(2007年)：服务主体名称调整。2007年3月通过的《物权法》将“物业管理企业”改为“物业服务企业”，从法律层面明确了业主是权利主体、物业企业是受委托的服务提供者；同年8月修订的《物业管理条例》也完成了全文用语的一致性修改，实现了行政法规与上位法的衔接。第二次演进(2020年)：行业专有名称替换。《民法典》整部法典未使用“物业管理”一词，统一采用“物业服务”“物业服务人”“物业服务合同”等名词表述，从基本法律层面完成了行业话语体系的系统性重构。第三次演进(2026年)：法规名称正式更名。国务院2026年度立法工作计划包括了预备修订《物业管理条例》，条例名称或将改变，标志着这一转变已延伸至法规名称层面，进一步强化物业服务的核心价值属性。
表：“物业管理”改为“物业服务”的政策演进
资料来源：中指研究院综合整理
围绕“物业服务质量提升”的核心导向，“治理物业服务突出问题”被列为全国十大民生重点工作，系统性专项整改全面铺开。因此，各地出台各类规范监督政策，涉及公共收益不透明、服务质价不符等问题，行业规范程度明显提升。
第一，公共收益管理规范化、透明化：针对长期存在的公共收益归属不清、账目混乱问题，多地出台专项管理办法。2026年5月，海南省住建厅发布《关于规范住宅小区公共收益管理的指导意见(试行)(征求意见稿)》，明确公共收益来源涵盖10类项目，实行专款专用、独立核算、分户记账，定期公示收支明细、结余情况及使用用途。第二，物业服务强制退出机制落地，劣质物业实现市场化出清：物企随意撤场、被解聘后拒不退出以及新旧物业交接不畅等问题，是行业的长期痛点。2026年6月，《西安市住宅小区物业服务人退出项目指导意见》规范了物业服务人退出住宅小区的程序与各方职责，保障平稳交接与业主权益，完善退出机制。第三，物业招投标管理制度完善，市场化选聘机制进一步规范：为促进物业服务市场的公平竞争，新乡市、西安市多地出台物业服务招投标工作指导规则。新乡市于2026年1月印发《既有住宅小区物业服务招投标工作指导意见》，对业主大会通过招投标方式选聘物业服务人的程序、评标标准、中标规则等作出系统规范。
表：2026年上半年行业部分监督规范政策
资料来源：中指研究院综合整理
同时，2026上半年，利好行业发展的政策相继出台。一是公积金支付物业费正式纳入国家制度，在一定程度上能缓解业主缴费压力、提升物业费收缴率，同时带动装修维保等增值服务需求。二是新版《供水条例》明确供水单位权责，将物业从供水设施运维中解放，厘清权责边界，减少无责纠纷。两项政策从物业费收缴和权责划分两方面，为物业行业减负增效，推动行业回归专业化服务本位。
2026年6月5日，住房和城乡建设部发布《住房公积金管理条例(修订征求意见稿)》，将“支付自住住房物业费”正式纳入公积金提取情形，这是物业服务行业收费方面的一项重大制度突破。关于公积金支付物业费，其推进过程主要分为以下三个阶段。
2018年及以前，公积金提取场景主要围绕购房、还贷、租房、房屋大修等设置，物业费未被纳入国家法定提取范围。在此背景下，部分地方结合本地民生需求自主开展试点，允许公积金支付物业费，但各地执行标准不一。2018年，住建部等部门发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》(建金〔2018〕46号)，各地后续分批依据文件陆续关停试点，政策口径收紧。
2019年至2024年，公积金提取实行“正面清单”管理模式。《住房公积金提取业务标准》(GB/T 51353-2019)及同年修订的《住房公积金管理条例》第二十四条，均未将物业费纳入法定提取情形。在此期间，该提取场景缺少国家层面的合规依据，仅有少数地区保留相关制度安排。
2025年以来，公积金支付物业费重新受到了政策层面的关注，2025年中央经济工作会议提出“深化住房公积金制度改革”，2026年政府工作报告正式部署公积金深化改革。2026年6月5日，住房和城乡建设部发布《住房公积金管理条例(修订征求意见稿)》，将“支付自住住房物业费”正式纳入公积金提取情形。
具体来看，2025年以来全国多地发布了允许公积金支付物业费的相关政策，如湖北荆州、湖北潜江、江苏昆山、江苏泰州、河北石家庄等。各地对于公积金提取额度规定不同，例如，荆州市规定职工每年可提取一次，上限为3000元；潜江市规定每年最高不超过5000元等。
表：2025年以来出台的允许公积金支付物业费的地区及相应政策
资料来源：中指研究院整理
政策对物业行业的发展带来三重利好。第一，缓解业主缴费压力，拓宽行业收费渠道，提升收缴率。物业费作为长期刚性支出，对中低收入家庭构成负担，允许提取公积金支付物业费，可有效缓解业主现金流压力，特别是对老旧小区居民和中低收入群体，有望改善其缴费意愿。第二，有效刺激房屋装修需求释放。条例同步放开自住住房装修限额提取，叠加物业费提取政策，将带动存量住宅装修、房屋维保等需求提升。物业服务企业依托贴近业主、深耕社区的场景优势，可围绕装修代办、房屋维修、政策咨询等方向，挖掘增值服务机会，丰富经营结构。第三，提升物业服务的社会认可度。将物业费纳入国家住房公积金支持范畴，是对物业服务“住房消费”属性的官方确认。物业服务不再被视为“可有可无的开支”，而是与购房、租房并列的“基本住房消费”。
长期以来，物业服务行业普遍存在权责边界模糊、责任错配、主体错位的问题，大量非物业职责范畴的问题转嫁至物业服务企业，成为行业矛盾高发、客诉频发、收费纠纷增加的重要原因。如开发建设问题、专业运维问题等，实际运营中均由物业被动“背锅”。
图：因权责问题导致的物企被动“背锅”
资料来源：中指研究院
一方面，房屋开发建设质量与工程遗留问题权责混淆。小区墙体开裂、屋面漏水、地基沉降、公共工程施工瑕疵等问题，本质为开发商建设阶段的质量责任与维保责任，应由建设单位承担整改、维修及赔付义务。但在实际场景中，多数业主难以清晰区分开发责任与物业服务责任，一旦出现房屋质量问题，直接归责于物业，导致物业企业产生大量无责纠纷。另一方面，市政配套设施运维主体长期错位。供水、供电、供气等市政专业设施设备，按照法定权责，应由对应专营单位负责运维、检修、更新与故障处置。但过往监管与公示机制不完善，业主形成“小区问题找物业”的固有认知，供水管道老化渗漏、水压不稳、二次供水故障、公共管线破损等专营设施问题，全部要求物业兜底解决。
长期的权责不对等，造成行业“有责无权、负重前行、无辜背责”的畸形运营状态，严重制约行业良性发展。2026年2月，国务院正式颁布新版《供水条例》，清晰界定了供水产业链各方的法定权责，将物业公司从小区供水设施运维的“无限责任方”中解放出来，使其角色得以回归物业服务本位，将供水设施运维的责任交还给专业人员。
以下六个方面明确了供水单位的责任边界，为物业公司提供了法定免责依据。第一，居民住宅，不论是新建居民住宅，还是老旧小区等，其运行、维护和管理均由供水单位负责。第二，供水单位对其负责管理的全部供水设施进行日常运行、定期保养、故障维修、常态化巡检、安全风险监测及隐患排查等。第三，供水单位对供水全流程承担水质保障责任，全程管控水质，确保最终输送至业主家中的水质符合国家规定标准。第四，停水相关通知的发布责任由供水单位承担。第五，供水单位需依法建立专属的供水服务质量投诉处理机制，公开投诉电话、信箱等投诉渠道，安排专门人员负责受理用户关于水质、水压、停水等相关投诉。第六，新规加大了对供水单位不履职行为的处罚力度，若供水单位存在水质不达标、未按规定运维设施、未履行停水通知义务、未及时抢修故障等行为，由供水主管部门责令改正，并加大惩罚力度。
表：原《城市供水条例》与新《供水条例》主要条款对比
资料来源：中指研究院综合整理
未来，在权责归属方面政策有望进一步加大指导力度。通过立法与制度细化，清晰界定开发商、专营单位、物业企业、业主四方权责边界，有助于厘清物业的法定服务范畴，引导业主理性维权、依规缴费，从制度源头化解长期困扰行业的权责错位问题，为行业回归专业化服务、规范化运营、权责化发展奠定法治基础。但同时应当看到，政策的落地效果仍需时间检验。权责归属的厘清涉及多方利益的重新调整，行业良性生态的建立，仍有赖于政策的持续完善、执行的刚性约束以及各方主体的共同参与。
(二)现实问题：满意度、物业费及收缴率均下降，物业撤场潮持续蔓延
行业质价矛盾持续深化，已成为制约当前物业发展的核心问题之一。一方面，业主服务预期提升，物业服务满意度低位承压，折射出“质价不符”的矛盾日益尖锐，相关问题已成为民生痛点。2022-2026年，全国物业服务客户满意度得分整体呈现波动下行态势，2026年全国物业服务满意度约72.8分，同比下降0.1分。
图：2022-2026年物业服务客户满意度得分情况
数据来源：中指研究院
另一方面，物业费价格指数持续走低，行业议价能力被阶段性削弱，与近两年业主诉求驱动的“降费潮”形成直接关联。这一现象的本质，是业主对美好生活的品质诉求正加速释放，但其价格承受能力与服务成本结构之间尚未建立有效衔接，二者之间的结构性失衡，正是当前物业行业价值认同与价格机制面临双重挑战的真实写照。
图：2026年6月二十城物业服务价格指数
数据来源：中指数据CREIS
中指研究院的物业价格指数监测数据，进一步印证了这一趋势。2026年6月，二十城物业服务价格综合指数为1073.51，同比下跌0.03%，环比下跌0.07%。同比来看，二十城中，南昌、武汉、重庆等12个城市物业服务价格指数下跌，下跌城市数量较去年同期有所增加；上海、昆明、成都3个城市物业服务价格指数与去年同期持平。
由于质价矛盾不断激化，行业深陷“低价—降质—信任折损”的恶性循环，物业费缴费意愿进一步下降，业主拖欠、拒缴物业费成为全行业普遍痛点。百强企业平均物业费收缴率连续下滑，已从2021年的94.23%跌至2025年的87.32%，住宅业态物业费收缴率更低，约为82.67%，项目运营压力陡增。
图：2021—2025年物业服务百强企业物业费收缴率情况
数据来源：中指研究院
综上，行业质价矛盾已从潜在风险演化为系统性的现实挑战。价格端，物业费价格指数持续走低，二十城综合指数同比、环比双双下跌，下跌城市范围扩大，行业议价能力趋势性弱化；服务端，投入受限拖累品质保障，满意度得分波动下行，车辆管理、公共设施管理等基础服务短板突出，“质价不符”矛盾日益尖锐；经营端，“低价—质降—信任折损”的负向循环不断强化，收缴率连续五年下滑，住宅业态收缴率更低，项目运营压力陡增。价格、服务、经营三端相互传导、彼此加剧，质价矛盾已成为制约行业高质量发展的核心堵点，亦是“十五五”期间亟待破题的首要命题。
在这样的市场环境下，退出低质、低效项目，优化项目组合成为企业战略共识和行业常态。企业撤出在管项目主要有以下几方面原因：一是企业基于战略考量主动收缩业务布局，优化项目组合，主动终止部分项目的运营；二是部分项目受保交楼影响，存在房屋配套不齐、质量缺陷、空置率偏高等先天不足，叠加关联方应收账款坏账风险，项目运营承压而被迫撤场；三是质价矛盾持续激化，业主要求降费提质、收缴率偏低、项目运营亏损而导致的撤场。因此整体来看，主动退出是当前撤场潮的主流，而因业主解聘导致的撤场占少数。以上市公司数据为例，2025年，中海物业全年退盘约5560万平方米；永升服务终止在管面积4075.1万平方米，退场项目占比较高，分别在10%和14%左右，均以企业战略性退出为主。
表：部分物业企业管理面积变动情况及原因分析
数据来源：上市公司年报，中指研究院整理
据中指研究院对公开信息的监测，2026上半年，全国35个主要城市共发生因矛盾而导致的住宅项目撤场案例110个，较去年同期显著增长，引发业内热点关注。
从撤场类型来看，主动撤场项目占比约八成，表明当前的撤场更多是物业公司为了维持经营效益而进行“主动止损”，这与物业公司在经营层面的战略是一致的。被动撤场项目占少数，且集中出现在江苏省、广东省等地区。这个现象反映出两省社区治理体系成熟度较高以及业主维权意识较强。一方面，江苏、广东等地的业委会覆盖率较高，业主对物业服务的监督与评判标准更为严格；另一方面，两省在物业管理领域的政策监管较为严格，业主维权意识较强，使部分长期依赖粗放管理、服务不达标或账目不透明的物业企业被市场强制淘汰。
从主动撤场的物业公司分布来看，品牌物业的撤场比例近六成，包括绿城服务、中海物业、融创服务等在内的头部企业。这说明品牌物业已建立明确的项目筛选机制，当项目持续亏损、服务标准难以为继时，主动退出成为维护品牌声誉与经营理性的必然选择。而地方中小企业的撤场占比低于品牌企业，背后原因可能有两种：一是中小企业通过灵活用工、精简管理等手段压缩成本以求生存；二是在缺乏品牌约束的情况下，其服务品质存在下降风险，形成恶性循环。
从主动撤场的项目的交付时间看，2020年后交付的较新项目占撤场总量的三成。这类项目设施设备新、物业费水平较高，曾是物企争相布局的“优质资产”。然而，近两年新盘入住后空置率高、开发商历史遗留问题、配套设施争议等因素交织，导致物业费收缴率持续走低，企业不得不主动退出。
低物业费收缴率与项目退场潮也在对物业行业的参与各方产生持续的影响。对业主而言，收缴率下降直接削弱物业企业的服务能力，小区居住品质随之下降；物业撤场更会导致服务真空期，直接影响房产的居住体验与资产价值。对物业服务企业而言，收缴率下滑意味着收入锐减，而人工、能耗、维保等成本却持续攀升，部分项目被迫陷入“收不抵支”的长期亏损状态。对基层政府而言，物业撤场往往激化物业与业主之间的矛盾，大量投诉涌入12345热线，街道社区疲于调解，基层治理负担显著加重，小区不稳定风险随之上升。
图：物业费收缴率下降和物业撤场对各方影响
资料来源：中指研究院
撤场潮的背后，是业主、开发商、物业之间多种矛盾综合作用的结果。打破这一行业困局的关键，在于重构“质价匹配”的底层逻辑，建立透明化服务标准与动态调价机制，探索酬金制、信托制等创新收费模式，兼顾业主支付接受度与企业合理盈利空间，构建质价对等、良性可持续的定价与运营新体系。一方面，行业正在加速探索清单制服务和弹性定价模式，服务清单制作为质价相符的核心支撑逐步推行。另一方面，为了解决业主和物业企业之间的争议和矛盾，行业逐步探索新的收费模式，目前形成了“信托制”和“信酬制”两种创新的物业费收费模式，旨在通过强化资金归属明确性、收支公开透明化、业主监督实质化等机制，系统解决酬金制在落地过程中存在的突出问题，推动构建更可持续、权责清晰的物业服务收费与治理体系。
各级政府积极发挥引导作用，构建了一系列创新举措，借助顶层设计重新梳理政府、企业、业主各方的权利义务，以推动物业费收缴率得到改善回升，主要包括以下三个层面。
在支付方式层面，推动公积金抵扣物业费，减轻业主的缴费压力，让业主“交得起”物业费；6月5日，住建部发布《住房公积金管理条例(修订征求意见稿)》，其中，新增“公积金可提取支付自住住房物业费”条款，面向物业行业收缴率痛点，有助于提升行业整体物业费收缴率、降低坏账率，老旧小区、刚需小区物业受益更加显著。
在共识重塑层面，鼓励党员、公职人员带头缴纳物业费，为行业带来正向示范，让更多业主“愿意交”物业费；2026年上半年，江西、云南等多数地区的发文鼓励公职人员以身作则，带头缴费，公职人员作为社会运行的重要参与者和规则遵守的标杆，其缴费行为对普通业主具有显著的引导作用。
在行业生态层面，推动服务标准化、收费透明化，实现“质价相符”，重建业主的缴费信任，让业主的物业费“交得值”。中央与各地在改善物业服务行业生态的关注点主要围绕“提升质量”“透明收费”“质价相符”等方向展开。其中“实施物业服务质量提升行动”在“十五五”规划纲要以及2026年政府工作报告中均被明确提及，成为当下物业行业发力要点。物业服务质量的提升能够让服务内容更好地匹配物业费的价格，从而有效改善业主的缴费意愿。各地也推出了一系列实现物业服务提质增效、提升收费透明度的具体举措，助力行业的生态改善。
(三)市场拓展：存量项目汰换提速，AI招投标Agent赋能市拓提质增效
房地产市场已步入存量时代，物业企业必须在存量市场中争夺发展空间。当前，行业存量项目汰换率显著提高，企业主动退场已成为行业普遍现象，物业服务企业的项目留存率也在持续下降。在此背景下，市场招投标机会加速释放，市场拓展能力已成为衡量物业企业综合实力的重要标尺。
根据中指研究院“AI招投标Agent”监测数据，2026年上半年，全国物业服务行业物业招标信息共19.70万条，同比增长9.47%，招投标市场活跃度提升。其中，办公物业是招标项目数量最多的业态，占比达22.94%；此外，住宅、商业、学校、医院、公众物业、产业园区及其他物业招标数量占比分别为7.72%、2.83%、19.33%、7.33%、22.44%、6.92%、10.49%。
图：2026上半年全国物业服务行业各类业态招标项目构成情况
数据来源：中指研究院
当前，招投标市场供给充足，项目信息呈海量释放态势，为物业企业提供了丰富的拓展窗口。物业企业如何快速锁定优质、适合的项目，高效完成标书撰写，并竞得项目管理权则变得尤为重要。
物企传统的投标方式面临“找商机难、写标书慢、废标率高、中标率低”四大痛点。中指研究院针对投标场景的痛点重磅推出中指物业AI招投标Agent，用AI重构物业招投标全价值链，打造“商机洞察→数据赋能→标书生成”的智能作战闭环，全面提升物企投标效率，让每一次投标都成为业绩增长的契机。
图：AI招投标Agent产品核心功能
资料来源：中指研究院
中指物业AI招投标Agent通过五大核心功能，构建从商机发现到标书生成的智能闭环。第一，提前锁定高价值项目，精准识别商机。通过三大通道实现商机主动触达：合约到期提前6个月预警，同步推送存量项目续约信息与建议；土地交易数据实时接入，基于地块性质预判未来物业需求；全网标讯联动整合，秒级更新、去重降噪，确保无一遗漏。
第二，秒级解析，标书需求一键匹配。无需跳转多平台，系统内即可完成标讯查看与文件下载；AI引擎数秒完成招标文件深度解析，自动提取项目概况、资质要求、评分标准等核心信息；智能准入核验自动比对投标条件，从源头规避无效投入。
第三，高效写标书写作。内置全业态标书模板库，智能匹配项目需求；支持构建企业知识库，持续积累并学习企业投标经验；40分钟即可完成70%的标书内容，支持单章内容扩写、缩写、改写。
第四，全维度风险扫描进行废标检查，避免细节失误。基于NLP技术自动扫描资质完整性、格式规范性、评分点覆盖度等潜在风险；逐项核查商务与技术响应度，精准定位问题并提供修改建议，建立事前预警、事中检测、事后纠错的全流程防控体系。
第五，顶配云端引擎，全流程极速响应。搭载国内顶尖大模型，多模型协同提供海量并发算力；智能任务调度自动分配最优资源，整体编制效率提升50%以上；数据加密与隐私计算全程保障企业核心数据安全。
(四)资本市场：IPO与流动性持续降温，估值逻辑转向服务能力构建
2026年上半年，物业行业IPO持续冰封，金科服务和瑞森生活服务相继退市，至此退出资本市场的上市物企已达5家。“有退无进”的格局折射出行业资本逻辑的转变。
物业企业的退市原因可归结为以下几个方面。其一，流动性枯竭使上市平台丧失核心功能，退市成为理性选择。多数退市企业的共性是股票流动性差或股价长期低迷，如华发物业服务和融信服务退市。其二，地产关联方风险持续传导与拖累，成为退市的重要原因。蓝光嘉宝因母公司债务危机被迫易主退市即属此类；金科服务因关联方应收款项的大额减值导致2022至2024年连续三年亏损，股价大幅下跌，被博裕资本私有化退市，既是“抄底优质资产”，也为后续战略重组提供了灵活空间。其三，未能满足港交所复牌指引而被强制摘牌。瑞森生活服务由于公司治理严重崩塌、历史财务违规以及未能满足港交所的复牌指引，最终被联交所强制除牌。
表：物业行业资本市场退市企业及原因分析
资料来源：公开资料，中指研究院整理
2026年6月25日，恒大物业出售谈判宣告终止，成为上半年最受关注的物业并购事件。此次交易搁浅，折射出地产关联方风险传导下，困境资产估值分歧难以调和，买方对恒大巨额债务牵连下的资金占用、应收账款风险等顾虑重重。
物业板块资本市场表现不佳，物业股长期低迷，使上市平台失去了核心价值，这也进一步印证了部分企业选择退市的原因。2026年上半年，物业板块总市值及市盈率均处于波动下行趋势，截至2026年6月30日，上市物企[ 截至2026年6月30日，上市物企共有65家，其中香港主板59家，A股6家。]总市值约为2029.90亿元人民币，PE均值为13.06倍(剔除异常值)，较年初分别下降21.38%、27.31%。
图：2025年年初-2026年6月30日收盘上市物企总市值及PE均值走势
数据来源：中指研究院整理
从个股表现来看，市值分化依然明显。一方面，头部效应显著。排名前十的公司市值合计为1592.02亿元人民币，占总市值的78.43%，头部效应显著。另一方面，长尾区间市值低迷。大量企业市值偏低、股价不振且流动性枯竭，若延续这一趋势，预计退市案例仍将进一步增加。截至2026年6月30日收盘，市值低于5亿港元的上市物企共计31家，占物业板块总上市企业数量的近五成。其中，约七成的企业股价低于1港元/股。这些低市值的企业换手率绝大多数低于0.01，日均交易额也很少，企业上市平台的价值几乎消失。
物业资本市场的估值逻辑正经历深刻重构。过去，行业奉行“规模为王”，但随着IPO放缓与流动性收紧，市场回归理性审视，单纯的规模扩张往往伴随低效并购与品质失位，难以实现可持续增长。于是，估值天平开始向“服务能力”倾斜：企业价值不再取决于管理的项目数量和面积多少，而在于能否通过精细化运营与高满意度服务，构建客户黏性与品牌溢价。当服务力成为新锚点，物业行业便从粗放扩张的“规模游戏”，走向以客户价值为核心的品质竞争时代。服务根基扎实的企业有望获得更高的估值溢价。
2026年下半年中国物业服务市场趋势展望
(一)行业政策：国家加快修订《物业管理条例》，地方政策将密集跟进
《国务院2026年度立法工作计划》已将修订《物业管理条例》列入预备修订的行政法规序列，相关部门正加快修订进度。据2026年全国两会期间的公开信息，住建部采纳人大代表将“物业管理”调整为“物业服务”建议，相关部门将着手修订《物业管理条例》，行业分类也将由“物业管理”变更为“物业服务”，一并纳入国民经济统计目录。这或将成为此次条例修订的内容之一。
《物业管理条例》自2003年施行以来，历经三次修订。今年提及的拟将条例更名为《物业服务条例》，正式在制度层面正式确立物业行业的服务价值。新版《物业管理条例》颁布之后，各地相关政策也会密集跟进，行业制度体系迎来系统性升级。
表：《物业管理条例》历次修订概览
资料来源：公开资料，中指研究院整理
据专家建议，《物业管理条例》(本节简称《条例》)修订方向需注重法律的衔接协同，并重点回应物业服务角色强化、物业服务市场规范等突出问题。一是注重立法衔接与统筹问题。梳理与民法典等上位法规定不一致的内容，做好《条例》条款修订、补充和细化；做好《条例》与其他相关行政法规的衔接；关注对地方物业管理条例等下位法统筹不足的问题，加强《条例》作为顶层框架性立法的指引作用。
二是推动物业角色定位转变。人大代表樊芸在今年全国两会期间提出，应将“物业管理”统一为“物业服务”。随后住建部回复，将着手把《物业管理条例》修改为《物业服务条例》，同时将行业分类由“物业管理”调整为“物业服务”。物业服务人本质上是提供劳务的服务方，业主才是小区的管理主体，名称调整更贴合其法律角色。
三是加强对物业服务市场的规范与监管。立信会计师事务所首席合伙人、董事长朱建弟等人建议，在《条例》修订中需细化物业服务企业的服务标准、收费规则和退出机制，遏制“只收费不服务”“乱收费”“难退出”等乱象；建立物业服务国家标准和收费的参考体系、公共收益审计公示与协商机制；将物业的利润与服务评级挂钩，推动公共收益强制分红，从源头压缩物业可操纵的利润空间；明晰前期物业招投标和交接程序；完善物业服务企业信用评价和监管制度；赋予物业服务企业在处理突发事件中的职责和手段。
四是完善维修资金的归集、使用与监管方式。优化公共维修基金使用流程，针对电梯、消防等涉及人身安全的共用部位与设施设备，建立紧急维修快速启用机制。此外，健全公共维修基金使用公示、审批、审计、追踪制度和使用效果回访机制，未缴足基金者不得参与重大项目表决，守护业主共同财产和合法权益。增资方面，为避免维修基金一次性大额支出以及老小区的经常性大额支出，建议按房屋年限和需求分梯度补缴。
五是完善业主委员会组成、职能。针对当前业委会成立难、运作不规范、权责不对等问题，建议在立法中将业主组织设立纳入房地产开发强制环节、赋予其“非法人组织”或“特别法人”地位、建立分层治理结构、实行分型决策、厘清行政机关与业主自治组织的权力边界，以及引入分期改选、履职保险等制度。
六是通过党建引领提升社区基层治理效能。通过立法将物业管理深度融入基层治理体系，明确社区党组织、居委会在指导监督业委会、化解矛盾中的法律地位，推广“红色物业”等成熟实践经验上升为法律制度；适应社会治理新要求，建立协商、调解、行政处理、诉讼、仲裁有机衔接的矛盾纠纷多元化解决机制；厘清街道办事处、乡镇政府以及住建、价格、公安、城管等相关部门在物业管理活动中的具体职责分工，形成监管合力。
(二)生态环境：加强行业整改推动质价相符，物业服务走向透明规范
围绕“物业服务质量提升”的核心导向，国家层面及地方将系统性开展专项整改，重点整治公共收益不透明、服务质价不符、维保失职、权责不清等问题，行业规范程度明显提升。
从服务透明度来看，各地政策将进一步规范公共收益管理与维修资金使用制度，强化物业服务信息的强制性披露要求，使费用去向与服务内容更加清晰可溯，有效降低业主与物业之间的信息不对称。从服务标准化来看，政策将细化基础服务标准与收费规则，明确质价对应的参考框架，为行业定价提供更加透明、可预期的制度环境。随着配套细则的逐步完善，“服务有标准、收费有依据、质量可评价”的行业格局有望加速形成。
在此背景下，各企业已将品质提升确立为“十五五”期间的核心发力点，并积极制定相应的工作规划。招商积余强调持续聚焦核心竞争力构建与服务品质提升，以高品质服务锻造核心竞争力。金地智慧服务深化标准化建设，优化服务标准与管理体系，强化标准落地执行，提升服务精细化水平。总体来看，各头部企业虽路径各异，但均以品质升级为战略原点，力求在“十五五”期间实现服务能级的实质性跨越。
表：部分头部物企2026年工作计划中关于品质提升的表述
资料来源：公开资料，中指研究院整理
未来，行业将更加注重“好服务”建设，将从概念共识走向标准落地，从而系统性解决“质价不符”“服务标准模糊”“客户体验不稳”等深层次矛盾，具体应重点聚焦以下四个建设方向。
一是服务精细化，实现从“通用供给”到“精准触达”的转变。标准化的起点在于准确识别并满足客户的真实需求。企业需摒弃粗放式的服务模式，借助客户画像、大数据分析及日常触点管理，深入洞察不同客群、不同场景下的差异化诉求。将服务标准从“大而全”分解为“细而微”，落实到每一个服务触点的具体动作上，实现精准响应与主动服务，让业主真正感受到服务的用心与周到。
二是服务差异化，构建“需求分层、价值对等”的多元服务体系。面对不同业态与不同客群的价值感知差异，标准化不应导向千篇一律，而应支撑服务的灵活适配。企业需构建梯次化的产品体系，提供高性价比的基础保障服务，确保质价相符；打造超越客户预期的高标准服务，创造惊喜体验；同时，在设施设备运维、能源管理、空间运营等细分领域培育具有技术壁垒的专业服务，形成难以替代的竞争优势。
三是服务智慧化，以技术驱动客户体验的全面升级。数字化是标准化落地的高效引擎。企业应将物联网、人工智能、大数据等技术深度嵌入服务流程，推动服务过程的在线化、透明化与智能化。智慧化的本质，是让科技成为提升服务效率与客户体验的隐形助力。
四是服务价值化，回归物业服务核心功能，赋能资产保值增值。物业服务的核心价值在于对不动产的维护与运营。企业需建立覆盖建筑全生命周期的设施设备管理体系，通过预防性维护与绿色节能改造，延长设备使用寿命、降低能耗；同时，通过优质的公共秩序维护与环境管理，实现物业的保值与增值，让“好服务”成为资产价值提升的重要驱动力。
图：“好服务”建设助力质价相符机制建设
资料来源：中指研究院
(三)服务理念：以协同共创撬动增值服务，反哺基础服务改善收缴率
在政策持续释放红利、业主需求不断升级的双重驱动下，物业服务行业的服务边界正在从传统的“四保”服务向社区综合生活服务延伸。但未来，企业在布局社区增值服务方面更加聚焦理性和务实，专注于确定性强的赛道、自身有优势的业务，以及能针对性切入业主真实需求的领域，以“一米宽、百米深”的深耕逻辑构筑可持续竞争壁垒。
近两年，从国务院到各部委密集出台一系列政策文件，明确支持物业服务企业向养老、托育、家政、健康、助残等民生领域拓展，打通了从基础“四保”到社区综合生活服务商的制度通道，为行业的多元化发展提供了有力保障，拓宽服务边界。
表：2025年以来部分鼓励物业行业开展增值服务的相关政策
资料来源：公开资料，中指研究院整理
政策驱动为“物业+生活”服务打开了广阔空间，但增值服务的布局逻辑和服务理念应发生转变。过去，增值服务被视为物业企业突破基础物业费天花板、开辟第二增长曲线的重要手段，企业围绕社区场景挖掘商业价值，从场地租赁、广告位经营到社区团购、家政服务，核心目标是“向业主赚钱”，以此实现业务收入突破。然而，随着行业对“服务”本质的回归，越来越多物业企业意识到：增值服务的价值不应止于短期营收，更应成为连接业主、提升信任、反哺基础服务的战略支点。
传统增值服务模式的核心问题是单向化的。如物业企业利用社区空间资源经营商业项目，业主往往是被动的消费者或服务接受者，双方缺乏价值共创的机制。未来，新的服务理念正在形成。物业企业不再单纯追求增值服务的收入规模，而是转向与业主协同发展，共同挖掘社区空间资源，共创收益。物业的角色从“经营者”变为“链接者”和“赋能者”，业主则从“被服务对象”变为“共创参与者”。
在空间资源共营方面，物业企业通过盘活社区闲置用房，集成助餐、托育、医疗、文娱等功能，或改造闲置空间增设充电桩等便民设施，实现“空间共建、资源共享、服务共赢”，既为业主创造便捷生活体验，也为物业企业和业主带来持续收益。在社群共创方面，其核心价值在于打破物业与业主的对立关系，重构为共建伙伴。通过精准筛选并聚集高净值、高黏性的用户群体，提升社区活力与口碑，强化业主的参与感与归属感，从而为增值服务的顺利开展提供信任基础与用户支撑。中铁建物业成都中心与专业养老机构合作，搭建“耆英创意社群”，探索出“物业搭台、专业机构赋能、业主自主参与”的运营模式，推动业主从活动参与者成长为社群“主理人”，实现社群从物业主导向业主自治的转变。
这一服务理念的价值在于形成“服务—信任—缴费—再投入”的良性循环。南昌普瑞花园的案例尤为典型。2024年，江西房务美物业进驻该小区时，物业费收缴率一度不足60%。物业以“申报国补+公共收益”思路入场，不动用维修资金、不向业主收费，先完成24台老旧电梯更换、水管改造等硬件升级。服务提质后，物业费收缴率升至96%，形成“服务提升、资产增值、收益反哺”的闭环。当增值服务从“向业主赚钱”转向“与业主共创”，它所积累的不仅是经济收益，更重要的是社区信任资本。这种信任资本会直接转化为业主的缴费意愿和满意度，反过来又为物业企业持续投入服务升级提供了资金保障。
(四)科技赋能：智慧建设实现降本增效，人机协同驱动服务升级
物业服务行业科技化历经了四个阶段，初期尝试信息工具，中期推进系统集成与客户端应用，近期深化智慧场景与数据价值挖掘，当前行业聚焦AI规模化落地，进入科技赋能的验证期。目前，物业行业科技建设仍聚焦于工具层面的规模化应用，包括服务机器人、物联设备等硬件的配置，以及平台、中台、算法等软件系统的部署，科技渗透率持续提升。
2026年上半年，AI在物业服务行业的应用已从“单点试点”全面转向“场景落地”阶段，行业AI整体渗透率在不断提升。安防巡检、客户服务、能源管理等多个核心场景已逐步实现规模化覆盖。
表：物业服务行业AI应用场景及实践情况
资料来源：公开资料，中指研究院整理
客户服务从“层层转达”到“秒级响应”。以万科物业为例，其全面升级社区管家服务，创新推出智能客服“可可”+线下管家“小黄衫”的“AI双管家”模式，以AI技术赋能全国600万家庭。AI管家已实现28项高频业务的全流程自闭环，从车辆预约、月租续费到证明开具、物业缴费，业主只需“一句话”即可完成办理，将服务响应从“小时级”压缩至“分钟级”。
安防巡检从“人盯人”到“7×24小时自动巡查”。AI安防巡检已可替代部分常规人工巡查。部分物业企业巡检机器人已在多个项目实现常态化巡检，承担社区环境监测、设施状态巡查、异常情况预警等任务。其核心价值在于：一是7×24小时不间断作业，消除人工巡检的盲区和疲劳期；二是通过视觉识别算法主动发现高空抛物、车辆违停、人员跌倒等异常事件，秒级预警并自动派单，将事后响应变为事前主动防范。
能源管理从“经验决策型”到“数据驱动型”。AI智控节能正从概念验证走向成效量化，其技术路径是通过AI实时分析天气预报、楼层人流密度和设备运行状态，动态调整空调、照明等能耗设备运行策略，将能源管理从事后统计推向实时优化。项目运营数据已能清晰呈现节能成果，如北京万国城MOMA项目依托智慧AI云平台开展节能改造，空调系统实现节能率32.85%。
表：2025年部分物业企业科技赋能降本增效案例
资料来源：公开资料，中指研究院整理
整体来看，科技赋能降本增效已跨越理论阶段，进入成果量化期。多家物业企业披露的数据表明，科技应用对降本增效的驱动作用真实可测、成效显著。保利物业在数字化管控端，构建了贯穿项目全生命周期的管理体系，加速AI大模型与数据中台在业务场景的落地，显著提升服务响应速度和运营精细度，受益于系统性的精细化管理升级，物业管理服务毛利率保持相对平稳，2025年行政开支金额同比下降约11.5%，占收入比例下降约1.1个百分点至约5.8%，凸显经营韧性。
“十五五”期间，行业科技化建设重心将从“工具创新”转向“场景落地”，推动AI技术深度嵌入客户服务、设施运维与空间治理三大场景，实现精细化、个性化、智能化升级。随着技术积累进入回报期，科技投入的边际效益持续释放，驱动企业降本增效。
图：科技应用于物业服务三大应用场景的赋能方向
资料来源：中指研究院
客户服务场景下，AI的核心价值在于实现快速响应与精准处理。一方面，AI打通了从诉求识别到智能派单的全流程自动化，将传统“层层转达”的服务响应从“小时级”压缩至“分钟级”。另一方面，AI正从“能办事”走向“善感知”，通过语义理解与情绪感知，可自动区分轻重缓急、支持多地方言识别，让紧急事件立即提级、让老年业主也能跨越数字门槛，服务更精准、更懂人。
设施运维场景下，AI正在推动运维模式与管理方式的双重变革。传统“事后维修”模式下，设备故障后被动响应，既影响业主生活，也抬高维修成本。AI驱动的预测性维护，通过IoT传感器实时采集设备运行数据，提前识别异常并预警，将运维从“坏了再修”推向“提前预判”。同时，AI使视频监控、门禁、设备等多维数据实时汇聚，将依赖人工经验、标准不一的管理方式，升级为数据驱动的精准决策。
空间治理场景下，数字孪生与物联技术的融合，正推动管理从模糊经验走向精准数据驱动，实现对社区人流、车流、能耗、安防的动态感知与智能分析。一方面，通过技术融合构建起“人防+技防”立体防护网，大幅提升空间安全治理效率。另一方面，AI推动空间治理走向绿色低碳。
当智能化设备逐步接管标准化、重复性的体力劳动与基础服务工作时，人机协同模式将成为未来的趋势。以前，客服人员大部分精力在接电话、回访，现在AI客服能解决的直接解决，就能为客服人员腾出手来面对面给业主提供有温度的服务。这体现了人机协同的本质：效率交给机器，温度留给人。AI负责标准化事务的高效处理，人则聚焦于情感连接、专业判断和个性化服务。当重复性劳动被机器接管，“服务”的价值反而被放大，这正是行业升级的深层逻辑。
人机协同的落地，正在从共识走向现实。随着清洁机器人等AI设备成本逐年下降，技术替代的经济性拐点或将在未来几年到来，届时智能化作业将从试点探索扩展为规模化部署。当机器干标准活、人干精细活的分工逐步确立，物业服务的价值将更多体现于“专业判断的深度”与“人际互动的温度”。这不仅是效率的提升，更是行业价值的重新定义。
未来，科技化路径应因企制宜。中小物企受制于资金、技术与组织能力三重约束，应坚持“适配优先”，借助开放式、可扩展的技术底座，辅以订阅式服务与轻量化产品，实现低成本、高效率的数字化升级。头部企业则应着力推进“能力产品化”与“数据资产化”协同发力。能力产品化，即把安保、能源等核心运营能力封装为标准化的服务产品与智能硬件，推动企业从“劳动密集型”向“技术密集型”跃迁，以科技外溢突破管理面积边界，以科技渗透率定义“广义市占率”。数据资产化，即通过统一智慧平台整合分散项目的数据资源，将沉默数据转化为用户洞察与经营决策力，推动企业从“单一服务商”向“生态运营商”升级。
