智通财经APP获悉，人工智能(AI)正逐渐成为影响香港经济的重要议题，瑞银大中华区房地产行业分析师梁展嘉表示，在房地产开发商股息率利差高于历史平均水平的情况下，市场尚未充分反映香港房地产市场面临的四个关键风险。在基准情景下，梁展嘉预计，香港2026年下半年至2027年房价将大致持平，较市场一致预期的2027年上涨5%至6%更为保守。租金方面，他预计，短期内租金将继续增长，但自2028年起增速会开始放缓，因此对开发商的看法变得更加谨慎。

瑞银开展情景分析，来展示AI对就业的扰动、粤港澳大湾区更深度融合、北部都会区的住房供应增加以及人口流入放缓将如何影响关键的行业驱动力。

当前四个潜在风险尚未反映在股价中

1)无就业复苏：尽管自2024年以来GDP增速达到3%至4%，但新增就业明显走弱。自2023年以来，应届生就业机会下降70%以上，青年失业率维持在7%至8%的高位。

2)粤港澳大湾区融合：往来交通改善以及收入可见度降低可能会加速跨境迁移，以获得更低的居住成本，尤其是在人口老龄化的背景下。

3)北部都会区供应：估计短期住房供应短缺仅会持续4年，远短于此前12年的上行周期。

4)人口缺口：2023至2025年，净人口流入平均每年仅3.2万人，远低于政府2042年城市规划目标，即人口达到960万，每年所需人口约15.3万人。

梁展嘉指出，由于短期供应紧张，2026至2027年住宅租金将继续呈中高个位数增长，但自2028年起，租金增长可能明显放缓。利率不确定性以及更严格的跨境投资管制可能会限制房价进一步上涨。

写字楼方面，AI引发的潜在职位流失可能会抵消供应储备下降带来的利好，预计写字楼空置率将维持在10%至15%水平，仅支撑2025至2030年租金年均增长2%。不过，科技、物流和教育等行业成功实现经济多元化，有望推动长期人口流入和住房需求，为北部都会区带来增长空间。