继今年2月推出“沪七条”之后，上海年内再度优化楼市政策。

8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》(以下简称“《通知》”)。

据了解，《通知》围绕优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置、推进收购二手住房用于保障性租赁住房等五个方面推出8项政策，自2026年8月21日起施行。

中指研究院上海数据总经理张文静在接受时代周报记者采访时指出，从出台时机看，本轮新政具有明确的“窗口效应”考量：一方面，紧贴8月住房公积金管理条例修订出台的时间节点，及时响应国家层面公积金制度改革方向；另一方面，抢在传统楼市销售旺季“金九银十”前夕推出，意在将政策利好转化为市场交易动能。

上海中原地产资深分析师卢文曦亦持相同观点。他对时代周报记者表示，赶在“金九银十”之前落地，将有效提振市场信心，提前锁定四季度成交成色。随着政策效应的持续释放，上海楼市有望在巩固既有成果的基础上，迎来新一轮高质量复苏行情。

公积金支持力度加大，机构称未来依然存在优化空间

此次新政的最大亮点是公积金政策变化。两天前，国务院公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，该决定也被业内认为是近年来对公积金管理制度最重要的一次修改。此次公积金政策优化无疑是上海对国家层面公积金制度改革方向的及时响应。

具体来看，《通知》明确进一步优化以下3项住房公积金提取政策。一是扩大支付购房首付款提取范围。在2025年8月“沪六条”支持缴存人购买本市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款的基础上，进一步扩大住房公积金支付购房首付款范围至购买新建商品住房现房；同时继续支持“既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。

二是优化购房提取公积金频次和限额。对在上海市没有公积金个人住房贷款或未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，进一步放宽本市购房提取频次和金额，购房提取频次由不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”；购房提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。

三是拓宽住房公积金购房支出情形。支持缴存人提取住房公积金支付本市购房契税和购买本市住房配套车位(库)、储藏室。

中指研究院上海数据总经理张文静指出，公积金三项措施分别从“提取范围”“提取灵活性”“提取场景”三个维度发力，促进公积金更快流向购房消费端，降低居民实际购房资金压力。

不过，该机构也在发布的报告中指出，未来上海公积金政策仍存在优化空间，有望继续向“住房消费支持工具”升级。

外环外首改产品或迎来交易活跃期

从区域来看，外环外是此次楼市新政最为受益的区域。

《通知》明确优化二套房贷首付款比例。对购买外环外(包括原实施差异化政策区域)住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。

按照优化后政策规定，上海首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%(含宝山、嘉定区全域)。以一套总价500万元的二套住房为例，首付门槛将由100万元降至75万元。

同时，《通知》还提出要实施阶段性“以旧换新”购房补贴政策，具体安排为：购买外环外新房，且网签备案日前后1年内出售全市范围内二手房的居民家庭，可申领贷款金额1%的补贴，最高不超过5万元；购买外环外新房，且网签备案日前后1年内出售外环内二手房的居民家庭，可额外获得3万元补贴。

该政策窗口期从《通知》实施之日持续至2027年3月31日，2亿元补贴资金“用完即止”；符合以上两项条件补贴可以叠加，即“卖外环内旧房+买外环外新房”的家庭最高可获8万元补贴。

卢文曦分析称，当前上海二手房交易虽维持高位，但近期流速略有放缓，房东价格让步意愿普遍不强，买卖双方陷入价格拉锯。新政补贴设有时限，“用完即止”的稀缺性将形成一定紧迫感，有助于打破价格僵局，促进二手交易放量，进而提升一二手置换链条的衔接效率。

他进一步指出，中心城区总价300万元左右的“老破小”与现行住宅新规下的产品存在明显代差，居住体验感较弱。外环外首改产品的总价集中在500万至700万元区间，恰好对应“卖旧”群体可承接的购买力范围，将迎来交易活跃期。