青田县率先试水“现房销售”新政

9月1日，浙江省丽水市青田县正式挂牌两宗商住用地，在出让公告中明确要求项目必须实施现房销售。

这是住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局8月28日联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》后，全国范围内首个在土地出让环节直接落实现房销售要求的县域案例，也被市场视作三部门现房销售新规在地方层面打响的落地“第一枪”。

从地块公开信息来看，本次挂牌的两宗商住用地并非完全面向市场化商品住宅开发，地块内涉及一定比例的回购房源与安置房源。

业内人士认为，这一属性也让项目的落地路径带有鲜明的县域实践特征，即通过安置类房源的绑定，降低了开发企业在现房销售模式下的资金周转压力，同时也能在保障民生安置需求的前提下，完成现房销售政策的首次落地试水。

为什么是青田？

对于县域城市而言，完全市场化的纯商品住宅项目全面推行现房销售，短期内会对房企的资金实力、项目运营能力提出更高要求，而通过安置类地块先行先试，既能快速响应三部门的政策导向，也能在低风险环境下完成全流程落地测试，为后续政策推广积累实操经验。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，青田选择以这类带安置属性的地块作为现房销售改革的首个载体，并非偶然。

严跃进说：“青田代表了部分城市尤其是中小城市，在推进现房方面顾虑较少，因为其成本相对较低。”

而青田作为县域城市率先落地，也恰恰印证了政策推进的灵活性，不局限于一、二线城市先行，而是允许有条件的区县结合自身市场情况，选择适配的项目启动试点。

节奏会有多快？

可以肯定的是，青田率先试点“现房销售”，紧接着就会出现大量跟随者。

不过，根据三部门发布的正式通知，本次改革并非要求所有项目立刻全面转向现房销售，而是按照分类施策的原则划定了清晰的推进边界，即通知施行之日起新出让土地的商品住房项目、已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。

而对于已取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。此外，通知施行前已取得建设工程规划许可证的存量项目，仍按原有预售政策执行。

这种“先立后破、分类推进”的制度设计，既避免了预售模式突然全面退出可能带来的市场波动，也为地方留出了充足的政策适配空间。

从政策配套来看，本次现房销售改革并非单一的销售环节调整，而是一套完整的制度体系：

其一，现房销售项目实行备案管理，房企需将现房销售方案和交付证明报住建部门备案，确保房屋无抵押、无查封等交易限制；

其二，推行现房销售定金制，房企取得施工许可证后可依法收取少量定金，定金全程纳入监管，房屋具备交付条件后才解除监管；

其三，配套“交房即交证”改革，优化网签、不动产登记、贷款办理全流程，实现购房人收房同步拿证。

从某种程度来说，对于全国楼市而言，青田的“第一枪”更多是一个信号，现房销售改革已经从顶层设计阶段，正式进入地方落地实操阶段。

专家表示，未来各地不会一刀切推进所有项目现房销售，而是会结合本地库存情况、房企承压能力，逐步扩大现房销售项目的覆盖范围，最终从根源上减少交付纠纷、防范烂尾风险，推动房地产市场向“所见即所得”的发展模式转型。