新城控股的商业资产盘活，迎来新进展。
9月5日，新城控股集团股份有限公司(601155.SH，下称“新城控股”)公告，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金于9月3日获证监会准予注册。该基金拟以常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场作为底层资产，公司商业资产由此向公募资本市场迈进了一步。
按照新城控股母公司新城发展控股有限公司(01030.HK)9月4日披露的方案，拟议分拆完成后，新城控股及其子公司将继续为两座商场提供运营、物业及停车场管理服务，项目继续使用集团品牌。外部资本参与持有资产的同时，新城仍将承担运营工作，让成熟商场的资金回收与后续经营能够一并规划。
资本市场进展的背后，吾悦广场长期经营积累的项目规模与收入基础，也已体现在新城的半年报中。
2026年上半年，新城控股含税商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%；截至6月末，已开业及委托管理的吾悦广场达181座，出租率98.35%。公司同期实现归母净利润8.49亿元，整体毛利率为33.10%，同比提高6.25个百分点。
商业项目的经营积累如何与资本市场衔接，也在近期公布的融资政策中获得了更清晰的指引。证监会8月28日公布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》提出，推动房地产企业融资更加立足项目情况，稳慎推进商业不动产REITs发展。
政策导向之下，融资更加重视项目自身的经营表现，新城积累的商业资产与管理经验也有了更广的施展空间。在营商场持续贡献收入，成熟项目通过REITs探索资产盘活，建管业务则把经验带向外部委托项目。多年经营积累的价值，正沿着资产收益、资金回收与管理服务逐步展开。
从经营规模中挖掘收益
181座吾悦广场的规模积累，在一座座商场的日常经营中转化为收益。
半年报显示，上半年吾悦广场客流总量10.33亿人次，同比增长8.74%；总销售额520亿元，不含车辆销售，同比增长0.97%。同期，公司物业出租及管理业务营业收入65.59亿元，同比增长2.12%，毛利率保持在71.15%。
开发业务收入收缩的同时，租赁与管理业务仍在持续产生收入，为新城保持盈利提供了支撑。上半年，新城控股营业收入176.44亿元，同比下降20.16%，归母净利润同比下降5.15%。
中金公司在研报中指出，新城上半年开发业务收入收缩，商业运营收入保持增长，带动公司结算结构变化。由于商业业务的毛利率显著高于开发业务，收入结构的调整推动了整体毛利率提升，公司上半年业绩总体符合该机构预期。
要把商业收入的增长延续下去，商场还需要将客流转化为商户的生意，为租金收益提供支撑。
中国连锁经营协会的2026年上半年购物中心调查覆盖53家企业、1978个在营项目，75.5%的样本企业客流实现增长，69.8%的样本企业销售总额增长。与此同时，仲量联行指出，优质零售地产整体租金仍处于下行区间，消费电子、潮玩杂货、运动户外、平价餐饮等业态相对活跃。客流回暖提供了经营机会，品牌组合能否跟上消费需求，则关系到商场能否留住消费者、支持商户经营。
在此背景下，吾悦商管将周边家庭和城市年轻群体作为重点客群，通过品牌选择、主题活动和会员运营回应不同的消费需求。
半年报披露，今年“我爱你·五月”以“吾悦爱青春”为主题，在全国178座吾悦广场同步展开。落地到具体项目上， 苏州市政府网站披露，今年“五一”期间，吴江的吾悦广场在“我爱你五月”主题活动中，推出苏超直通车、东太湖首届拼豆大赛等活动。体育赛事和手作活动，为消费者提供了购物之外的参与内容，也丰富了商场的休闲、社交功能。
在8月28日的业绩说明会上，新城控股高级副总裁潘明忠进一步提出，通过存量调改、品牌提质和租金结构优化提升经营质量，对有潜力的商户适度让渡短期租金空间，并推进固定租金与销售扣点两者取高的收费模式。
中金公司在研报中指出，新城商业运营整体稳健，并判断公司有望完成145亿元的年度商业运营收入目标。对于后续经营，该机构提示关注经营调改后租金增速的潜在回升，并将存量商业调整逐步见效、REITs成功发行以及现金流状况改善，列为后续值得关注的积极因素。
成熟资产对接多层次资本市场
此次公募REITs拟纳入的南通启东吾悦广场和常州天宁吾悦广场，分别自2018年、2019年开始运营。根据新城发展9月4日公告，拟议基金预期规模约15.41亿元，集团拟通过原始权益人认购约34%的基金份额，其余由外部投资者认购。
按照拟议方案，投资者将通过基金参与底层资产，新城继续承担专业运营，集团也拟保留部分基金份额，在引入外部资金的同时延续对项目经营的参与。公告还披露，分拆所得款项预计主要用于补充流动资金、偿还境内债务；基金上市后，可视情况通过扩募收购优质资产。
首发之后仍可视情况扩募，为符合条件的存量项目陆续对接资本市场留下了空间。依托已有商业项目储备，新城有机会在持续运营的过程中逐步盘活资产，将商场培育、资产持有和资金回收放在更长的周期内统筹安排。
在公募REITs获得注册批复之前，新城已通过机构间REITs积累了资产证券化的实践。公司7月1日公告显示，国金资管—吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划于6月30日完成当年首次扩募，实际扩募发行规模约14.39亿元。
开源证券在研报中指出，新城商业运营稳健增长，出租率提升，持续经营贡献的现金流构成公司应对行业周期的优势，多架构REITs为公司打开资管循环提供了路径，并看好商管业务后续表现及公司盈利能力回升。
在推进资产证券化的同时，新城继续通过债券市场补充资金来源。公司官网披露，7月21日，新城控股完成发行2026年度第一期中期票据，规模7.5亿元。
伴随融资工具逐步丰富，新城的经营现金流也有所改善。半年报显示，上半年公司经营活动现金流量净额为8.24亿元，同比增长188.42%，主要受成本费用支出控制带动。
新城控股董事、高级副总裁兼财务负责人管有冬在业绩会上表示，公司上半年如期偿还境内外公开市场融资36.43亿元。持续经营、资产盘活与到期偿付的统筹，将吾悦广场的作用进一步延伸至公司资金管理，也为新城调配资源、推进转型提供了更多空间。
管理能力走向更多委托项目
在为成熟商场引入资本的同时，新城也将多年积累的开发与运营经验带向外部委托项目，拓展管理服务的业务空间。
半年报披露，上半年新城建管新签代建项目规划建筑面积553万平方米，代建项目合计交付70万平方米。截至报告期末，累计管理项目179个，其中商业综合体项目77个，累计总管理建筑面积超过3200万平方米。
代建服务需要将开发经验与履约能力落实到每个委托项目，商业综合体涉及的消费定位、空间设计、品牌引入及日常经营，又要求建设与后续运营提前衔接。新城多年积累的商业开发和招商运营经验，有助于其在项目前期就考虑未来的经营需求，为委托方提供更完整的项目方案。
围绕已有的开发和运营积累，新城在半年报中明确了政府住宅代建、商业项目代建及增量服务等拓展方向。
公司7月17日披露的建管半年度经营会信息显示，新城建管正依托吾悦广场的招商运营经验和品牌资源，拓展城市非标商业项目的定制化解决方案，并关注城市更新与存量商业改造机会。
这意味着， 从开发环节延伸至后续经营的服务能力，也让新城有机会在代建市场形成更鲜明的专业特色。中指研究院7月发布的行业观察显示，按新签约规划建筑面积排序，2026年上半年代建前十企业的新签约规划建筑面积同比下降12.6%。其研究指出，行业存在同质化现象，企业需要加强差异化能力。
随着公募REITs推进和建管业务拓展，新城围绕吾悦广场积累的经营经验，正从商场的日常管理延伸到成熟资产盘活和外部项目服务。把商场经营好，再让资产与管理能力在更大范围内创造价值，新城的商业积累也有机会在持续经营中转化为更长久的回报。
