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300多亿的大蛋糕 是怎么涨了5倍?

来源:中国网    作者:佚名   2017-02-17 10:18:59
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  近日,虎嗅网在首页发布了一篇名为《北京二手房中介费一年拿 270亿,多不多?》的文章,受到了大家关注。文章作者对 2016年北京二手房市场成交佣金进行了估算,预计达到 270亿左右,并对北京二手房中介费现行收取 2.7%的固定佣金费率提出了疑问。

  事实上,不单是北京,上海的二手房市场同样存在着这个问题,随着房价上升,固定费率的二手房佣金也随之不断攀升,在二手房服务并未达到质的飞跃时,二手房中介费却率先“飞跃”了。

  另类的“消费升级”

  和北京一样,上海二手房固定费率的标准也是源自于 1995年国家计委建设部下发的颁发的《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》,通知规定房屋买卖代理收费,按成交价格总额的 0.5— 2.5%计收。

  虽然 2014年 7月,国家发改委、住建部废除上述通知,并提出房地产中介服务实行市场调节价,但 20年来形成的固定佣金率还是沿袭了下来,随着这 20年间一飞冲天的房价一起高涨。

  
300多亿的大蛋糕 是怎么涨了5倍?


  (上图为自 1998年住房市场化改革后的中国房价走势图,来源:国家统计局)

  
300多亿的大蛋糕 是怎么涨了5倍?


  (上图根据上海市统计局历年发布的《上海统计年鉴》整理,转自公众号:面包财经)

  上图是 90年代至今的国内房价及上海房价的走势图,房改后国内房价几乎翻了 4倍,而上海市场房价则攀升了 5倍多,随着房屋价格上涨,很多人却忽视了固定费率的中介费也让购房者肩上的担子变得越来越重,成为另类的“消费升级”,只是这升级中透着些无奈。

  在上海,以一套中外环间 100多平的次新大两房为例, 2009年初的售价大概是 150多万,在当时是属于较为刚需级别的房屋,而在 2016年底,同样的房屋售价就达到了近 700万元。根据上海传统中介公司 2%的收费标准来计算,中介费也从 3万元变成了 14万元,在中介公司服务质量没什么变化的情况下,这多出来的 11万元相当于普通人 1年多的工资,不吃不喝都拿去缴了中介费(根据智联招聘发布的数据:上海 2016年平均工资 8962元计算)。

  值得注意的是,曾经一度是买卖双方各自负担的中介费,也随着市场发生变化,大部分交易都转变成了由购房者一力承担,再度加重了买房成本,加之税费、装修等成本,“升级”后的住房消费让人高攀不起。

  数字背后的无奈

  一套房屋的中介费不到 8年时间,从 3万元到 14万元,并不意味着这个行业的服务质量有所提升。 2009年,房地产中介人员的工作方式是通过电话、派单、驻守等方式寻找业主及购房者,通过将适合的买卖双方匹配来形成成交。当时,通过网络挂牌房源正处于推广期,不少销售人员通过虚假房源、虚假价格吸引客源上门,真实房源从那个时候开始就成为了市场需求。

  8 年过去,我们看到现在链家网站的推广语仍然是主打“真房源”,而房地产经纪人们依然在不停的打电话和派单,以此吸引客户。同样的操作方式,不变的中介流程,让效率停留在了 8年前,而收费却涨了近 5倍。购房者并未因为支付了高昂的佣金就可以得到更快速的响应,更快买到心仪的房屋,收费高而服务不对等仍然让这个行业成为购房者的吐槽点。

  尽管中介服务饱受争议,消费者仍将中介作为二手房买卖中的首要选择,毕竟对于大部分人来说,这可能是家庭开销中最大的一笔,因此选择第三方保障交易安全仍然是十分必要,在他们看来,中介费并不是选择题,而是不得不选。

  2016 年底,网易新闻上海频道曾有一则关于二手房中介费的探讨,“中介费该不该降”成为话题中心,根据网友参与投票结果显示,认为“该降,目前服务与收费并不匹配”的网友达到近 11万人,占到投票人数的 88.86%。

  一方面是大部分网友认为中介费该降,另一方面传统中介却因为高提成、高门店成本而使中介费居高不下,以上海街边的小中介来看,一般租金成本达到 3-5万元,加上其他日常费用,成本达到了 7-8万元,而传统中介中做的较好的经纪人则可以拿到 35%-45%的提成。

  根据数据显示, 2016年上海二手房成交套数达到 39.44万套,如果以每套价格 400万, 2%的比例计算中介费,那么去年上海市场的中介费就达到了 315亿元!

  这块大蛋糕在几年前就被资本市场所关注,互联网中介看到这个问题,开始从佣金作为切入口,向这个传统行业发起冲击。从目前上海市场主流房产中介的收费标准来看,大致分为两类,一类以链家、中原为首的传统中介公司收费标准在 2%左右,另一类则是以房多多、爱屋吉屋为首的互联网中介,普遍低于传统中介公司,其中收费最高的是爱屋吉屋,收费为 1.6%,其次为房天下,收费为 1.5%,收取中介费最少的则是房多多。

  互联网中介们采用了“用产品提升效率”的逻辑,他们用产品改变经纪人耗费大量时间的传统作业习惯,通过提升效率来降低成本,根据《每日经济新闻》报道,以房多多为例,其平台服务人员的人效是 1-2 单,而传统中介的人效在 0.2单左右。本着“提升交易效率、降低交易成本”的互联网思维,他们向传统收费发起冲击。

  在网络改变生活的今天,“去门店化”的房多多们正在通过互联网逻辑改变这个产业结构,希望随着结构的改变,保持 20多年的收费标准可以根据现实改一改,而购房者可以获得更有效率和更完善的服务。
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名博
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