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楼市新政难阻房企拿地热情

来源:经济参考报    作者:    2017-04-07 07:43:21
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  今年一季度,房地产市场调控持续加码。仅3月份以来,已经有超过30个城市陆续出台或升级不同程度的调控政策。在此背景下,一季度住宅市场量价整体回落。不过,房地产企业在土地市场的购买热情并未减退,一季度恒大、碧桂园等十大房企拿地总价高达2246亿元,同比大幅增长83.3%。

  房企购地金额同比大增

  尽管近期各地楼市调控新政陆续出台,依然难以抵挡房企拿地热情。

  3月28日下午,北京土地市场迎来新政后的首场拍卖。经过激烈角逐,天恒以15.8亿元竞得通州台湖地块,首创以17.6亿元、配建12.8万平方米自住房竞得密云地块。

  对商办调控政策出台后,3月30日北京土地市场迎来商办用地首拍。当天有3宗商办用地参与竞拍,分别位于朝阳区和大兴区。三宗F3类用地合计规划建筑面积24.1万平方米,合计起价40.4亿。最后成交价格合计为53.5亿。

  今年一季度,上海楼市成交量环比下跌30%左右。但房企拿地意愿并未降低,以小昆山地块为例,土地楼板价3万元/平方米,预计保本价超过5万元/平方米。今年3月,上海连续中止5幅地块出让,单个地块竞争房企超过15家。

  热点二三线城市也不例外,今年一季度苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让14宗,成交面积63.22万平方米,成交金额178.77亿元。土地出让面积同比增加182.73%,成交金额同比增长1101%。

  伴随房地产市场调控的不断深入,房企也在规模化和业绩竞赛中加速奔跑。与此同时,房企对土地储备规模与结构的重视也越来越大。中国指数研究院的统计数据显示,今年一季度,恒大、碧桂园、中海、保利、龙湖等10大房企拿地总额高达2246亿元,同比大幅增加83.3%。

  中指院方面认为,2016年,在热点城市楼市量价齐升趋势的带动下,房企取得较好的去化效果。步入2017,企业补仓积极,拿地热情依旧高涨。前三月,土地市场供应处于低位,房企的城市投资趋势高度趋同,促使重点城市土地价格高涨,10家企业土地成交规划面积同比增加39.7%。

  从拿地金额来看,碧桂园、恒大位居前两位。两家拿地金额合计在排行榜中占比超30%,规划建筑面积占比近45%。其中,碧桂园无论拿地数量、拿地金额均排名首位,该企业前三月在三四线城市的拿地面积与金额占比分别达72%、45%;恒大、中海、保利的拿地金额也均超过平均金额225亿元,紧随其后;招商蛇口前三月在广州、南京、合肥等城市加大投资力度,楼面均价近2万元/平方米,相对处于高位。

  另一方面,地方城市的土地收入也相应大涨。中原地产研究中心统计数据显示,2017年一季度,全国50大热点城市合计出让土地金额为6370.2亿元,同比增长63.8%。武汉、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、天津等城市卖地超过200亿。房企对热点城市热门地块拼抢依然积极,包括南京、苏州、厦门等2016年的二线城市地价依然处于高位,即使在地方政府设置多重调控约束政策后,部分住宅属性地块依然被多家企业拼抢。

  二线城市多为布局重点

  从企业布局战略来看,一线、热点二线城市仍为重点。今年1-3月,全国土地成交额前10名的城市累计成交额为2961亿元,同比增加59%。二线重点城市继续占据榜单前列,其中武汉以513.1亿元领衔全国,合肥超过400亿,同比涨幅明显。此外,在规划建筑面积方面,武汉、郑州等热点二线城市土地成交面积排名靠前。

  从住宅用地成交总价排行榜来看,热点城市核心地块仍被市场热捧,TOP10地块成交总价较2月环比下降超30%。受热点城市政策调控影响,3月份,TOP10地块成交总价在一季度中处于最低;排名前3的地块成交金额在40亿元-55亿元之间,而2月份排名前3的地块均在90亿元以上。

  从各城市群拿地情况来看,房企在长三角城市群拿地金额更高。受区域经济发展及房地产市场成熟度影响,长三角区域成为众多房企投资的热点,直接促进土地市场异常火热,TOP10企业以1052亿元的拿地总价排名第一,环渤海以682亿元紧随其后,珠三角的拿地金额则为578亿元。

  一季度各线城市住宅用地成交量均正增长,部分城市成交体量较大。全国300个城市住宅用地共成交1.4亿平方米,同比增长13.0%;其中二线城市同比增长19.0%,增幅最大。从一季度住宅用地成交面积TOP20来看,郑州、徐州、武汉成交面积已超过750万平方米,位居前三;另有西安、重庆等城市成交超400万平方米。

  高地价暗藏后期风险

  从土地价格来看,今年一季度全国300个城市各类用地成交楼面均价2099元/平方米,较去年四季度上涨8.3%,同比上涨49.0%。其中,住宅用地成交楼面均价3412元/平方米,较上一季度微幅上涨0.7%,同比上涨44.1%。

  中原地产首席分析师张大伟告诉《经济参考报》记者,由于现在土地市场上很明显拿地成本增加,而一旦房价进入调整周期,房企很可能面临巨大的销售难题。他认为,巨大的成本压力放大了房企风险;而对于溢价率超过100%的高价地来说尤为明显。

  张大伟认为,特别是在调控城市内拿地较多的企业,很可能面临市场全面限价、限购的影响。“如果房企拿地金额中有超过70%分布在调控城市中,而这些城市调控政策继续重压,这将给企业销售带来巨大压力。”

  值得一提的是,监管层已经对房地产企业的拿地资金开始从严监管,禁止企业用非自有资金拿地。同时,房企的再融资渠道也呈现收紧态势,一季度房企国内发债总规模出现大幅下降,发债的利率也在小幅回升。央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号,多渠道正在收紧房企的“杠杆”。

  同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者,伴随着融资渠道的逐步收紧,房企运营风险越来越大。他分析指出,房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,这意味着2017年下半年,房企首次“加杠杆”的资金将到偿还期限。如果企业无力偿还,则面临资金压力。

  张宏伟进一步指出,如此一来,对于房企来讲无非两个解决方法:“一是借新还旧,但发债成本已推高,私募收紧,非自有资金已经不能用于拿地环节。毫无疑问,资本市场环境已经收紧,到了下半年,房企通过借新还旧的能力会进一步降低。”

  “另一种渠道,就是要加快销售回笼资金,通过销售回款解决资金压力。”他认为,现在看来,在调控政策从严执行的背景下,市场去化速度大幅降低,到了下半年,市场调整的深度也将进一步加大。“届时,房企只有通过‘以价换量’的方式解决销售问题,解决目前的资金兑付压力。”
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